معدل الرسملة (Cap Rate) هو أحد أهم المقاييس في الاستثمار العقاري. يعبّر عن الدخل السنوي للعقار كنسبة مئوية من قيمته، مما يتيح لك مقارنة العقارات بغض النظر عن حجمها أو سعرها.
الصيغة
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) / قيمة العقار × 100%
حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI)
NOI = إجمالي دخل الإيجار − الشواغر − المصاريف التشغيلية
تشمل المصاريف التشغيلية: ضرائب العقار، التأمين، الإصلاحات، رسوم إدارة العقار، المرافق (إن كانت على حساب المالك)، والاحتياطيات. لا يتضمن NOI أقساط الرهن العقاري—معدل الرسملة مقياس للعقار مستقل عن التمويل.
مثال خطوة بخطوة
سعر الشراء: 500,000 دولار إجمالي الإيجار السنوي: 48,000 دولار (12 × 4,000 دولار/شهر) الشواغر (7%): 3,360 دولار المصاريف التشغيلية: 14,000 دولار
- NOI = 48,000 − 3,360 − 14,000 = 30,640 دولار
- معدل الرسملة = 30,640 / 500,000 × 100% = 6.13%
ما هو معدل الرسملة المناسب؟
| معدل الرسملة | التفسير |
|---|---|
| أقل من 4% | مخاطر منخفضة، عائد منخفض (أسواق حضرية متميزة) |
| 4–6% | متوسط (أسواق ضواحي/مستقرة) |
| 6–8% | عائد جيد (هدف استثماري نموذجي) |
| أكثر من 8% | عائد أعلى لكن مخاطر أعلى |
قيود معدل الرسملة
لا يأخذ معدل الرسملة في الاعتبار: شروط التمويل، إمكانية ارتفاع القيمة، المزايا الضريبية، أو النفقات الرأسمالية. استخدمه مع عائد الاستثمار النقدي وGRM للحصول على صورة كاملة.
استخدم حاسبة معدل الرسملة لدينا لتحليل أي عقار مدرّ للدخل.