Kapitaliseringsraten (cap rate) er en af de vigtigste nøgletal inden for ejendomsinvestering. Den udtrykker en ejendoms årlige indkomst som en procentdel af dens værdi, så du kan sammenligne ejendomme uanset størrelse eller pris.
Formlen
Cap Rate = Netto driftsresultat (NDR) / Ejendomsværdi × 100%
Beregning af Netto Driftsresultat (NDR)
NDR = Brutto lejeindtægt − Tomgang − Driftsomkostninger
Driftsomkostninger inkluderer: ejendomsskatter, forsikring, reparationer, administrationsgebyrer, forbrugsudgifter (hvis udlejer betaler) og reserver. NDR inkluderer IKKE afdrag på realkreditlån—cap rate er en ejendomsmåling, uafhængig af finansiering.
Trin-for-trin-eksempel
Købspris: $500.000 Årlig brutto lejeindtægt: $48.000 (12 × $4.000/måned) Tomgang (7%): $3.360 Driftsomkostninger: $14.000
- NDR = $48.000 − $3.360 − $14.000 = $30.640
- Cap Rate = $30.640 / $500.000 × 100% = 6,13%
Hvilken Cap Rate at Sigte Efter?
| Cap Rate | Fortolkning |
|---|---|
| < 4% | Lav risiko, lavt afkast (prime bymarkeder) |
| 4–6% | Moderat (forstæder/stabile markeder) |
| 6–8% | Godt afkast (typisk investeringsmål) |
| > 8% | Højere afkast, men højere risiko |
Begrænsninger ved Cap Rate
Cap rate tager ikke højde for: finansieringsvilkår, værdistigningspotentiale, skattefordele eller kapitaludgifter. Brug den sammen med cash-on-cash-afkastet og GRM for et komplet billede.
Brug vores cap rate-beregner til at analysere enhver indkomstskabende ejendom.