Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilieninvestitionen. Sie drückt das Jahreseinkommen einer Immobilie als Prozentsatz ihres Wertes aus und ermöglicht den Vergleich von Immobilien unabhängig von Größe oder Preis.
Die Formel
Cap Rate = Nettobetriebseinkommen (NOI) / Immobilienwert × 100%
Berechnung des Nettobetriebseinkommens (NOI)
NOI = Bruttomieteinnahmen − Leerstand − Betriebskosten
Betriebskosten umfassen: Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren, Nebenkosten (wenn vom Vermieter getragen) und Rücklagen. NOI enthält KEINE Hypothekenzahlungen—die Cap Rate ist eine Immobilienkennzahl, unabhängig von der Finanzierung.
Schritt-für-Schritt-Beispiel
Kaufpreis: 500.000 $ Jährliche Bruttomiete: 48.000 $ (12 × 4.000 $/Monat) Leerstand (7 %): 3.360 $ Betriebskosten: 14.000 $
- NOI = 48.000 $ − 3.360 $ − 14.000 $ = 30.640 $
- Cap Rate = 30.640 $ / 500.000 $ × 100 % = 6,13 %
Welche Cap Rate anstreben?
| Cap Rate | Bedeutung |
|---|---|
| < 4 % | Geringes Risiko, geringe Rendite (erstklassige Stadtlagen) |
| 4–6 % | Moderat (städtische Randlagen/stabile Märkte) |
| 6–8 % | Gute Rendite (typisches Investitionsziel) |
| > 8 % | Höhere Rendite, aber höheres Risiko |
Grenzen der Cap Rate
Die Cap Rate berücksichtigt nicht: Finanzierungskonditionen, Wertsteigerungspotenzial, Steuervorteile oder Investitionsausgaben. Verwende sie zusammen mit der Cash-on-Cash-Rendite und dem GRM für ein vollständiges Bild.
Nutze unseren Cap-Rate-Rechner zur Analyse jeder Renditeimmobilie.