La tasa de capitalización (cap rate) es una de las métricas más importantes en la inversión inmobiliaria. Expresa los ingresos anuales de una propiedad como porcentaje de su valor, permitiéndote comparar propiedades independientemente de su tamaño o precio.
La Fórmula
Cap Rate = Ingreso Operativo Neto (ION) / Valor de la Propiedad × 100%
Cálculo del Ingreso Operativo Neto (ION)
ION = Ingreso Bruto por Alquiler − Vacancia − Gastos Operativos
Los gastos operativos incluyen: impuestos sobre la propiedad, seguros, reparaciones, honorarios de administración, servicios públicos (si los paga el arrendador) y reservas. El ION NO incluye los pagos de hipoteca—el cap rate es una métrica de la propiedad, independiente del financiamiento.
Ejemplo Paso a Paso
Precio de compra: $500,000 Renta bruta anual: $48,000 (12 × $4,000/mes) Vacancia (7%): $3,360 Gastos operativos: $14,000
- ION = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
- Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6,13%
¿Qué Cap Rate Buscar?
| Cap Rate | Interpretación |
|---|---|
| < 4% | Riesgo bajo, retorno bajo (mercados urbanos prime) |
| 4–6% | Moderado (mercados suburbanos/estables) |
| 6–8% | Buen retorno (objetivo típico de inversión) |
| > 8% | Mayor retorno pero mayor riesgo |
Limitaciones del Cap Rate
El cap rate no tiene en cuenta: condiciones de financiamiento, potencial de revalorización, beneficios fiscales ni gastos de capital. Úsalo junto con el retorno sobre efectivo y el GRM para una visión completa.
Usa nuestra calculadora de cap rate para analizar cualquier propiedad generadora de ingresos.