El Ingreso Operativo Neto (NOI) es una métrica clave en la inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad de una propiedad.
¿Qué es el NOI?
El NOI representa los ingresos generados por una propiedad después de deducir todos los gastos operativos, pero antes de impuestos e intereses del préstamo.
Fórmula
NOI = Ingresos brutos por alquiler - Gastos operativos
O más detallado: NOI = (Ingresos totales - Vacancia) - Gastos operativos
Componentes
Ingresos
- Alquileres cobrados
- Ingresos por parking
- Ingresos por lavandería
Gastos operativos (se incluyen)
- Administración de la propiedad
- Mantenimiento y reparaciones
- Seguros
- Impuestos sobre la propiedad
- Servicios públicos
No se incluyen
- Pagos de hipoteca/intereses
- Depreciación
- Impuesto sobre la renta
Ejemplo
Edificio de apartamentos:
- Alquileres anuales: €120.000
- Vacancia (5%): -€6.000
- Gastos operativos: -€40.000
- NOI = €74.000
Uso del NOI
- Calcular la tasa de capitalización (Cap Rate)
- Cap Rate = NOI / Valor de la propiedad