Tuottoprosentti (cap rate) on yksi kiinteistösijoittamisen tärkeimmistä mittareista. Se ilmaisee kiinteistön vuotuiset tuotot prosentteina sen arvosta, jolloin voit vertailla kiinteistöjä koosta tai hinnasta riippumatta.
Kaava
Cap Rate = Nettovuokratuotto (NVT) / Kiinteistön arvo × 100%
Nettovuokratuoton (NVT) laskeminen
NVT = Bruttovuokratuotot − Tyhjäkäynti − Käyttökulut
Käyttökuluihin kuuluvat: kiinteistövero, vakuutus, korjaukset, isännöintimaksut, käyttökulut (jos vuokranantaja maksaa) ja varaukset. NVT ei sisällä lainanhoitokuluja—cap rate on kiinteistökohtainen mittari, rahoituksesta riippumaton.
Askel askeleelta -esimerkki
Ostohinta: 500 000 $ Vuotuiset bruttovuokratuotot: 48 000 $ (12 × 4 000 $/kk) Tyhjäkäynti (7 %): 3 360 $ Käyttökulut: 14 000 $
- NVT = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100 % = 6,13 %
Mihin Cap Rateen Kannattaa Tähdätä?
| Cap Rate | Tulkinta |
|---|---|
| < 4 % | Matala riski, matala tuotto (prime-kaupunkimarkkinat) |
| 4–6 % | Kohtalainen (lähiö-/vakaat markkinat) |
| 6–8 % | Hyvä tuotto (tyypillinen sijoitustavoite) |
| > 8 % | Korkeampi tuotto, mutta korkeampi riski |
Cap Raten Rajoitukset
Cap rate ei huomioi: rahoitusehtoja, arvonnousupotentiaalia, verohyötyjä tai investointikuluja. Käytä sitä yhdessä käteistuoton ja GRM:n kanssa kattavan kuvan saamiseksi.
Käytä cap rate -laskuriamme minkä tahansa tuottavan kiinteistön analysointiin.