Le taux de capitalisation (cap rate) est l'une des métriques les plus importantes en investissement immobilier. Il exprime le revenu annuel d'un bien en pourcentage de sa valeur, vous permettant de comparer des biens quelle que soit leur taille ou leur prix.
La Formule
Cap Rate = Revenu Net d'Exploitation (RNE) / Valeur du Bien × 100%
Calcul du Revenu Net d'Exploitation (RNE)
RNE = Revenu Locatif Brut − Vacance − Charges d'Exploitation
Les charges d'exploitation comprennent : taxes foncières, assurance, réparations, honoraires de gestion, charges (si payées par le propriétaire) et provisions. Le RNE N'inclut PAS les remboursements de crédit—le cap rate est une métrique du bien, indépendante du financement.
Exemple Étape par Étape
Prix d'achat : 500 000 $ Loyer brut annuel : 48 000 $ (12 × 4 000 $/mois) Vacance (7 %) : 3 360 $ Charges d'exploitation : 14 000 $
- RNE = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100 % = 6,13 %
Quel Cap Rate Viser ?
| Cap Rate | Interprétation |
|---|---|
| < 4 % | Risque faible, rendement faible (marchés urbains premium) |
| 4–6 % | Modéré (marchés périurbains/stables) |
| 6–8 % | Bon rendement (cible d'investissement typique) |
| > 8 % | Rendement élevé mais risque plus important |
Limites du Cap Rate
Le cap rate ne tient pas compte des conditions de financement, du potentiel d'appréciation, des avantages fiscaux ni des dépenses d'investissement. Utilisez-le avec le rendement cash-on-cash et le GRM pour une analyse complète.
Utilisez notre calculateur de cap rate pour analyser n'importe quel bien immobilier locatif.