キャップレート（還元利回り）は不動産投資において最も重要な指標の一つです。物件の年間収益を価値に対するパーセンテージで表し、規模や価格に関係なく物件を比較できます。

計算式

キャップレート = 純営業収益（NOI） / 物件価値 × 100%

純営業収益（NOI）の計算

NOI = 総家賃収入 − 空室損失 − 運営費用

運営費用には、固定資産税、保険料、修繕費、管理費、光熱費（大家負担の場合）、積立金が含まれます。NOIにはローン返済額は含まれません——キャップレートは融資条件に左右されない物件固有の指標です。

ステップバイステップの計算例

購入価格：500,000ドル 年間総家賃収入：48,000ドル（月4,000ドル×12か月） 空室損失（7%）：3,360ドル 運営費用：14,000ドル

  1. NOI = 48,000 − 3,360 − 14,000 = 30,640ドル
  2. キャップレート = 30,640 / 500,000 × 100% = 6.13%

目安となるキャップレート

キャップレート 評価
4%未満 低リスク・低利回り（都心プレミアムエリア）
4〜6% 中程度（郊外・安定市場）
6〜8% 良好な利回り（一般的な投資目標）
8%超 高利回りだが高リスク

キャップレートの限界

キャップレートは融資条件、値上がり期待、税制メリット、設備投資費用を考慮しません。キャッシュオンキャッシュ利回りやGRMと組み合わせて総合的に判断してください。

当社のキャップレート計算機を使って、あらゆる収益物件を分析しましょう。