자본화율(Cap Rate)은 부동산 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 부동산의 연간 수익을 가치 대비 비율로 나타내어 크기나 가격에 상관없이 부동산을 비교할 수 있게 해줍니다.

공식

Cap Rate = 순영업수익(NOI) / 부동산 가치 × 100%

순영업수익(NOI) 계산

NOI = 총임대수입 − 공실손실 − 운영비용

운영비용에는 재산세, 보험료, 수선비, 관리비, 공과금(임대인 부담 시), 충당금이 포함됩니다. NOI에는 대출 상환액이 포함되지 않습니다—Cap Rate은 금융 조건과 무관한 부동산 자체의 지표입니다.

단계별 계산 예시

구매가격: $500,000 연간 총임대수입: $48,000 (월 $4,000 × 12) 공실손실 (7%): $3,360 운영비용: $14,000

  1. NOI = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
  2. Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6.13%

목표 Cap Rate 기준

Cap Rate 해석
4% 미만 저위험, 저수익 (도심 프리미엄 시장)
4–6% 보통 (교외/안정 시장)
6–8% 양호한 수익 (일반적인 투자 목표)
8% 초과 높은 수익이나 높은 위험

Cap Rate의 한계

Cap Rate은 금융 조건, 가치 상승 가능성, 세금 혜택, 자본 지출을 반영하지 않습니다. 완전한 분석을 위해 현금 수익률 및 GRM과 함께 활용하세요.

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