Ja esat dienējis armijā, VA mājokļa aizdevums ir viens no visspēcīgākajiem jums pieejamajiem finansiālajiem ieguvumiem, taču tiesību sistēma mulsina gandrīz katru pirmo lietotāju. Izpratne par to, kā darbojas garantija, ko maksāsit finansēšanas maksās un kā jūsu ikmēneša maksājums salīdzinājumā ar parasto hipotēku, var ietaupīt desmitiem tūkstošu dolāru aizdevuma darbības laikā.
Kas ir VA aizdevuma tiesības?
VA aizdevuma tiesības ir dolāra summa, ko Veterānu lietu departaments garantē jūsu aizdevējam, ja nepildīsit saistības. Tā nav summa, ko varat aizņemties — tas ir valdības solījums segt daļu no aizdevēja zaudējumiem, kas ļauj aizdevējiem piedāvāt jums hipotēku bez pirmās iemaksas un bez privātas hipotēkas apdrošināšanas.
VA nodrošina divus tiesību līmeņus:
Pamattiesības — 36 000 USD. Tas tika izveidots pirms gadu desmitiem un atspoguļo sākotnējo programmas dizainu. Nominālvērtībā pamata tiesības atbalsta tikai aizdevumus līdz USD 144 000 (aizdevēji vēlas 25% garantiju un 25% no USD 144 000 = 36 000 USD).
Bonusa (vai "otrā līmeņa") tiesības — tieši tas liek programmai darboties mūsdienu mājokļu tirgos. VA garantē 25% no atbilstošā FHFA noteiktā aizdevuma limita. Lielākajā daļā apgabalu 2024.–2025. gadā šis ierobežojums ir USD 766 550, kas nozīmē, ka kopējās pieejamās tiesības ir USD 191 637 (25% no USD 766 550). Pēc pamata 36 000 USD atņemšanas bonusa tiesības pievieno vēl USD 155 637.
Praktiski: ar pilnām tiesībām VA garantēs 25% no visa, ko aizņemsieties līdz atbilstošajam aizdevuma limitam — tas nozīmē, ka lielākā daļa veterānu savā apgabalā var iegādāties māju ar nulles pirmo iemaksu un bez aizdevuma griestiem. Veterāniem ar pilnām tiesībām, kuri aizņemas virs atbilstošā aizdevuma limita, var tikt pieprasīta pirmā iemaksa 25% apmērā no pārsnieguma.
Pilnas un atlikušās tiesības
Pilnas tiesības ir pieejamas veterāniem, kuri nekad nav izmantojuši VA aizdevuma pabalstu vai kuri ir atmaksājuši iepriekšējo VA aizdevumu un ir oficiāli atjaunotas tiesības, vai kuri pārdeva savu māju un jaunais pircējs uzņēmās VA aizdevumu (pilnībā atbrīvojot veterāna saistības).
Lai atjaunotu tiesības pēc VA aizdevuma nomaksas, VA iesniedziet VA veidlapu 26-1880. Process parasti ilgst dažas nedēļas. Pēc atjaunošanas jūs atgriezīsities pie pilnām tiesībām tā, it kā iepriekšējais aizdevums nekad nebūtu bijis.
Atlikušās tiesības tiek piemērotas, ja jums joprojām ir aktīvs VA aizdevums. Ja izmantojāt 100 000 $ no tiesībām uz iepriekšējo māju, ko neesat pārdevis, un kopējās tiesības jūsu apgabalā ir 191 637 ASV dolāri, jums ir atlikuši 91 637 ASV dolāri. Aizdevējs prasīs jums segt ar pirmo iemaksu jebkuru starpību starp 25% no jaunās pirkuma cenas un jūsu atlikušajām tiesībām.
Piemērs: jūs vēlaties iegādāties mājokli 400 000 ASV dolāru vērtībā, bet jums atlikušās tiesības ir tikai 91 637 ASV dolāri. Aizdevējs vēlas 25% garantiju: 400 000 USD × 25% = 100 000 USD. Jums trūkst 8363 ASV dolāru, tāpēc jums jāiemaksā 8363 ASV dolāri kā pirmā iemaksa.
Jūs varat turēt divus VA aizdevumus vienlaikus — tas ir izplatīts pakalpojumu biedru vidū, kuri bieži pārceļas. To sauc par "otrā līmeņa tiesību" situāciju.
Finansējuma maksas tabula
VA finansējuma maksa ir vienreizēja maksa, kas nodrošina VA aizdevuma programmas pašpietiekamību. Tas tiek samaksāts slēgšanas brīdī vai iekļauts aizdevuma summā. Maksa ir atkarīga no jūsu aizdevuma veida, pirmās iemaksas un tā, vai esat izmantojis pabalstu iepriekš.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Atbrīvojumi no finansēšanas maksas: veterāni, kas saņem VA invaliditātes kompensāciju ar jebkuru reitingu (pat 0%), to veterānu pārdzīvojušie laulātie, kuri miruši dienesta laikā vai no invaliditātes, kas ir saistīta ar pakalpojumu, un Purple Heart saņēmēji, kas aktīvi pilda dienesta pienākumus, ir atbrīvoti no finansējuma maksas. Tas var ietaupīt tūkstošiem — 400 000 $ aizdevumam 2,15% maksa ir vienāda ar 8600 $.
Ikmēneša maksājuma piemērs: VA pret parasto
Salīdzināsim 400 000 $ mājokļa iegādi ar 0% atlaidi VA aizdevumam un 5% atlaidi parastajam aizdevumam ar tādu pašu 7,0% procentu likmi (fiksēta uz 30 gadiem).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
No pirmā acu uzmetiena ikmēneša maksājums izskatās līdzīgs, taču VA aizņēmējs slēdz kabatā 20 000 USD. Ja šie USD 20 000 tiktu ieguldīti par 7% gadā, tas pieaugtu līdz aptuveni USD 76 000 20 gadu laikā, padarot VA aizdevuma patiesās priekšrocības ievērojami lielāku, nekā liecina maksājumu salīdzinājums.
Parastā aizdevuma PMI parasti samazinās, tiklīdz jūs sasniedzat 80% LTV (apmēram 8–9 gadu pēc šiem skaitļiem), taču līdz tam laikam VA aizņēmējs ir guvis labumu no bezmaksājuma PMI gadiem.
Apgabala aizdevuma limiti
Kopš 2020. gada Blue Water Navy Vjetnamas veterānu likuma veterāniem ar pilnām tiesībām vairs nav VA aizdevuma “limitu”. Jūs varat aizņemties tik daudz, cik aizdevējs apstiprinās. Tomēr apgabalam atbilstošiem aizdevuma limitiem joprojām ir nozīme divās situācijās:
- Veterāni ar atlikušajām (nav pilnām) tiesībām — ierobežojumi ietekmē viņu nepieciešamās pirmās iemaksas aprēķinu.
- Aizdevēji var noteikt savus pārklājumus, kas pārsniedz atbilstošo limitu.
Standartam atbilstošs ierobežojums (lielākā daļa ASV apgabalu, 2024–2025): 766 550 $
Augsto izmaksu apgabalu piemēri:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
VA aizdevumi augsto izmaksu apgabalos dod veterāniem vēl vairāk nulles pirktspējas, jo garantijas pamatā ir 25% no augstākās atbilstības limita.
Izplatīti VA aizdevumu mīti, kas atmaskoti
Mīts: VA aizdevumi ir paredzēti tikai mājokļa pircējiem pirmo reizi. Nepatiesi. Nav ierobežojumu, cik reižu varat izmantot VA aizdevuma pabalstu. Kamēr jums ir pieejamas tiesības (pilnas vai atlikušas), varat izmantot VA aizdevumu atkal un atkal visas dzīves laikā.
Mīts: VA aizdevumiem ir nepieciešams ilgāks laiks, un pārdevēji tos nepieņems. Tas bija vairāk patiess pirms desmit gadiem, kad VA novērtējumi bija lēnāki. Mūsdienās VA aizdevumi tiek slēgti aptuveni tādā pašā laika posmā kā parastie aizdevumi - parasti 30–45 dienas. Pārdevēja vilcināšanās ir sarunu problēma, nevis aizdevuma izpildes problēma. Labi uzrakstīts piedāvājums ar iepriekšēja apstiprinājuma vēstuli no VA pieredzējuša aizdevēja ir pilnībā konkurētspējīgs.
Mīts: VA aizdevumam nav nepieciešams novērtējums. Nepatiesi. VA novērtējums ir obligāts. VA izmanto savu vērtētāju paneli, un tai ir minimālās īpašuma prasības (MPR), lai nodrošinātu, ka māja ir droša, stabila un sanitāra. Tas aizsargā veterānu tikpat labi kā aizdevēju.
Mīts: jums ir jāmaksā nodeva par finansējumu no savas kabatas. Finansējuma maksu var pilnībā iekļaut aizdevuma summā, nepieprasot nulles kabatas maksājumu. Kompromiss ir nedaudz lielāks aizdevuma atlikums un nedaudz lielāks ikmēneša maksājums.
Mīts: VA aizdevumu var izmantot tikai vienas ģimenes mājas iegādei. VA aizdevumi var finansēt vienas ģimenes mājas, dzīvokļus VA apstiprinātos projektos, ražotas mājas uz pastāvīgiem pamatiem un daudzdzīvokļu īpašumus līdz četrām vienībām — ar nosacījumu, ka dzīvojat vienā no vienīb��m kā galvenā dzīvesvieta.
Izprotot šos pamatprincipus, pirms sākat iepirkties, jūs varat daudz spēcīgāk izmantot vienu no vērtīgākajiem ieguvumiem, kas iegūti militārajā dienestā.