Ако сте служеле во војска, станбениот заем во VA е една од најмоќните финансиски придобивки што ви се достапни - но системот за права го збунува скоро секој корисник кој прв патува. Разбирањето како функционира гаранцијата, што ќе плаќате во надоместоците за финансирање и како вашата месечна исплата се споредува со конвенционалната хипотека може да ви заштеди десетици илјади долари во текот на животниот век на заемот.
Што е право на заем за VA?
Правото на заем во VA е износот во доларот што Одделот за ветерани му го гарантира на вашиот заемодавач доколку не стекнете обврски. Тоа не е износот што можете да го позајмите - тоа е ветувањето на владата дека ќе покрие дел од загубата на заемодавачот, што им овозможува на заемодавачите да ви понудат хипотека без аванс и без приватно осигурување од хипотека.
VA обезбедува две нивоа на право:
Основно право - 36.000 долари. Ова е воспоставено пред неколку децении и го одразува оригиналниот дизајн на програмата. Според номиналната вредност, основното право поддржува само заеми до 144.000 американски долари (заемодавачите сакаат гаранција од 25% и 25% од 144.000 долари = 36.000 долари).
** Право на бонус (или „второ ниво“) ** - Ова е она што ја прави програмата да работи на современите пазари за домување. VA гарантира 25% од усогласениот лимит за заем поставен од FHFA. За повеќето окрузи во 2024-2025 година, таа граница е 766.550 американски долари, што значи дека вкупното право на располагање е 191.637 американски долари (25% од 766.550 американски долари). По одземањето на основните 36.000 долари, бонусното право додава уште 155.637 долари.
Во практична смисла: со целосно право, VA ќе гарантира 25% од се што ќе позајмите до усогласениот лимит за заем - што значи дека повеќето ветерани можат да купат дом со нула аванс без плафон за заем во нивната област. Од ветераните со целосно право и кои позајмуваат над усогласениот лимит за заем може да се бара да направат аванс еднаков на 25% од вишокот.
Целосно наспроти преостанатото право
Целосно право е достапно за ветераните кои никогаш не ја искористиле својата поволност за заем за VA, или кои го исплатиле претходниот заем за VA и им било официјално обновено правото, или кои го продале својот дом и новиот купувач го презел заемот VA (целосно ослободувајќи ја одговорноста на ветеранот).
За да го вратите правото по исплатата на заемот за VA, поднесувате формулар VA 26-1880 до VA. Процесот обично трае неколку недели. Откако ќе се вратите, ќе се вратите на целосното право како да не се случил претходниот заем.
Преостанатото право важи кога ��è уште имате активен VA заем. Ако сте користеле право од 100.000 долари на претходен дом што не сте го продале, а вкупното право во вашата област е 191.637 американски долари, ви преостануваат 91.637 долари. Заемодавачот ќе бара од вас да го покриете со аванс секоја празнина помеѓу 25% од новата куповна цена и преостанатото право.
Пример: Сакате да купите дом ��д 400.000 долари, но имате само 91.637 долари преостанатото право. Заемодавачот сака гаранција од 25%: 400.000 $ × 25% = 100.000 $. Ви недостасуваат 8.363 долари, па затоа треба да донесете 8.363 долари како аванс.
Може да имате два VA заеми истовремено - вообичаено меѓу членовите на службата кои често се преселуваат. Ова се нарекува ситуација „право од втор степен“.
Табела за надоместоци за финансирање
Надоместокот за финансирање VA е еднократна наплата што ја одржува самоодржлива програмата за заем за VA. Се плаќа при затворање или се вметнува во износот на заемот. Надоместокот варира во зависност од видот на заемот, авансното плаќање и дали претходно ст�� ја користеле поволноста.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Ослободувања од такси за финансирање: Ветераните кои добиваат компензација за инвалидитет во VA со која било оцена (дури и 0%), преживеаните сопружници на ветерани кои починале во служба или од инвалидност поврзана со услугата, и примателите на Purple Heart на активна должност, сите се ослободени од надоместокот за финансирање. Ова може да заштеди илјадници - на заем од 400.000 долари, таксата од 2,15% е еднаква на 8.600 долари.
Месечна исплата Пример: VA vs Конвенционално
Ајде да го споредиме купувањето дом од 400.000 американски долари со 0% попуст за заем за VA наспроти 5% намален за конвенционален заем со иста каматна стапка од 7,0% (30-годишна фиксна).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
На прв поглед месечната исплата изгледа слично, но заемопримачот на VA чува 20.000 долари во својот џеб при затворање. Ако тие 20.000 долари се инвестираат со 7% годишно, тоа би пораснало на приближно 76.000 долари во текот на 20 години - што ја прави вистинската предност на заемот VA драматично поголема отколку што сугерира споредбата за плаќање.
PMI на конвенционалниот заем обично се намалува откако ќе достигнете 80% LTV (околу 8-9 година на овие бројки), но дотогаш заемопримачот на VA има корист од годините PMI без плаќање.
Ограничувања за заем
Од Законот за ветерани на Виетнамската морнарица на сината вода од 2020 година, повеќе нема „ограничувања“ за заеми во VA за ветерани со целосно право. Можете да позајмите онолку колку што ќе одобри заемодавачот. Сепак, ограничувањата за заеми што се во согласност со округот сè уште се важни за две ситуации:
- Ветерани со преостанати (не целосно) право - ограничувањата влијаат на нивната потребна пресметка на аванс.
- Заемодавачите можат да наметнат свои преклопувања над лимитот за усогласување.
Стандардна граница за усогласување (повеќето окру��и во САД, 2024–2025): 766.550 $
Примери за области со висока цена:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
VA заемите во окрузите со висока цена им даваат на ветераните уште поголема куповна моќ со нула надолу, бидејќи гаранцијата се заснова на 25% од повисоката усогласена граница.
Откриени обичните митови за заемот во VA
Мит: VA заемите се само за оние кои првпат купуваат домови. Неточно. Нема ограничување за тоа колку пати можете да ја користите поволноста за заемот VA. Сè додека имате достапно право (или целосно или преостанати), можете да користите VA заем повторно и повторно во текот на вашиот живот.
** Мит: заемите за VA трае подолго за да се затворат и продавачите нема да ги прифатат.** Ова беше повеќе точно пред една деценија кога проценките на VA беа побавни. Денес, VA заемите се затвораат во приближно иста временска рамка како и конвенционалните заеми - обично 30-45 дена. Двоумењето на продавачот е прашање за преговори, а не прашање за извршување на заемот. Добро напишана понуда со писмо за претходно одобрување од заемодавач со искуство во VA е целосно конкурентна.
** Мит: заемот VA не бара проценка.** Неточно. Задолжителна е проценка на VA. VA користи сопствен панел на проценувачи и има минимални барања за имот (MPRs) за да се осигура дека домот е безбеден, здрав и санитарен. Ова го штити ветеранот исто толку колку и заемодавачот.
Мит: таксата за финансирање мора да ја платите од џеб. Надоместокот за финансирање може целосно да се префрли во износот на заемот, што бара нула плаќање од џеб. Размената е нешто повисоко салдо на заемот и малку повисока месечна исплата.
Мит: VA заем може да се користи само за купување на едносемеен дом. VA заемите може да финансираат домови за едно семејство, станови во проекти одобрени од VA, произведени домови на постојани темели и имоти со повеќе единици до четири единици - под услов да живеете во една од единиците како ваша примарна резиденција.
Разбирањето на овие основи пред да започнете со купување ве става во многу посилна позиција да ја искористите една од највредните придобивки заработени преку воената служба.