जर तुम्ही सैन्यात सेवा केली असेल तर, VA गृहकर्ज तुमच्यासाठी उपलब्ध असलेल्या सर्वात शक्तिशाली आर्थिक लाभांपैकी एक आहे — परंतु पात्रता प्रणाली जवळजवळ प्रत्येक पहिल्यांदा वापरकर्त्याला गोंधळात टाकते. गॅरंटी कशी कार्य करते हे समजून घेणे, तुम्ही निधी शुल्कामध्ये काय भराल आणि तुमचे मासिक पेमेंट पारंपारिक गहाण ठेवण्याशी कसे तुलना करता ते तुम्हाला कर्जाच्या आयुष्यभर हजारो डॉलर्स वाचवू शकते.
VA कर्ज पात्रता काय आहे?
VA कर्ज पात्रता ही डॉलरची रक्कम आहे जी तुम्ही डीफॉल्ट केल्यास दिग्गज व्यवहार विभाग तुमच्या सावकाराला हमी देतो. तुम्ही कर्ज घेऊ शकता ती रक्कम नाही - हे कर्जदाराच्या नुकसानीचा एक भाग भरून काढण्याचे सरकारचे वचन आहे, ज्यामुळे सावकार तुम्ह��ला कोणतेही डाउन पेमेंट आणि खाजगी गहाण विमा नसताना गहाण ठेवण्याची परवानगी देतात.
VA हक्काचे दोन स्तर प्रदान करते:
मूळ हक्क — $३६,०००. हे दशकांपूर्वी स्थापित केले गेले होते आणि मूळ प्रोग्राम डिझाइन प्रतिबिंबित करते. दर्शनी मूल्यानुसार, मूलभूत हक्क केवळ $144,000 पर्यंतच्या कर्जांना समर्थन देतात (कर्जदारांना 25% हमी हवी आहे आणि $144,000 = $36,000 पैकी 25%).
बोनस (किंवा "द्वितीय-स्तरीय") हक्क — आधुनिक गृहनिर्माण बाजारपेठांमध्ये हेच कार्यक्रम कार्य करते. VA FHFA द्वारे सेट केलेल्या अनुरूप कर्ज मर्यादेच्या 25% हमी देते. 2024-2025 मधील बहुतेक काउन्टींसाठी, ती मर्यादा $766,550 आहे, याचा अर्थ एकूण उपलब्ध हक्क $191,637 ($766,550 पैकी 25%) आहे. मूळ $36,000 वजा केल्यानंतर, बोनस पात्रता आणखी $155,637 जोडते.
व्यावहारिक अटींमध्ये: पूर्ण हक्कासह, VA आपण कर्ज मर्यादेपर्यंत जे काही कर्ज घेतो त्याच्या 25% हमी देईल — म्हणजे बहुतेक दिग्गज त्यांच्या काउंटीमध्ये कर्जाची कमाल मर्यादा नसताना शून्य डाउन पेमेंटसह घर खरेदी करू शकतात. पूर्ण पात्रता असलेले दिग्गज जे अनुरूप कर्ज मर्यादेपेक्षा जास्त कर्ज घेतात त्यांना जादाच्या 25% प्रमाणे डाउन पेमेंट करणे आवश्यक असू शकते.
पूर्ण वि उर्वरित हक्क
संपूर्ण ह��्क अशा दिग्गजांसाठी उपलब्ध आहे ज्यांनी त्यांचा VA कर्ज लाभ कधीही वापरला नाही, किंवा ज्यांनी पूर्वीचे VA कर्ज फेडले आहे आणि हक्क औपचारिकपणे पुनर्संचयित केला आहे, किंवा ज्यांनी त्यांचे घर विकले आहे आणि नवीन खरेदीदाराने VA कर्ज गृहीत धरले आहे (दिग्गजांचे दायित्व पूर्णपणे मुक्त करणे).
VA कर्ज फेडल्यानंतर पात्रता पुनर्संचयित करण्यासाठी, तुम्ही VA फॉर्म 26-1880 VA ला सबमिट करा. प्रक्रियेस सहसा काही आठवडे लागतात. एकदा पुनर्संचयित केल्यावर, पूर्वीचे कर्ज कधीच झाले नसल्यासारखे तुम्ही पूर्ण हक्कावर परत आला आहात.
उर्वरित हक्क तुमच्याकडे सक्रिय VA कर्ज असताना लागू होते. तुम्ही विकले नसलेल्या आधीच्या घरावर तु���्ही $100,000 एंटाइटेलमेंट वापरल्यास आणि तुमच्या काऊंटीमध्ये एकूण हक्क $191,637 असल्यास, तुमच्याकडे $91,637 शिल्लक आहेत. नवीन खरेदी किमतीच्या 25% आणि तुमच्या उरलेल्या हक्कामधील कोणतेही अंतर तुम्हाला डाउन पेमेंटने भरून काढणे आवश्यक आहे.
उदाहरण: तुम्हाला $400,000 चे घर विकत घ्यायचे आहे परंतु तुमच्याकडे फक्त $91,637 शिल्लक आहे. सावकाराला 25% गॅरंटी हवी आहे: $400,000 × 25% = $100,000. तुमची किंमत $8,363 ने कमी आहे, त्यामुळे तुम्हाला डाऊन पेमेंट म्हणून $8,363 आणावे लागतील.
तुम्ही एकाच वेळी दोन VA कर्जे धारण करू शकता — वारंवार स्थलांतरित होणाऱ्या सेवा सदस्यांमध्ये सामान्य. याला "द्वितीय-स्तरीय हक्क" परिस्थिती म्हणतात.
निधी शुल्क सारणी
VA निधी शुल्क हे एक-वेळचे शुल्क आहे जे VA कर्ज कार्यक्रमाला स्वयं-शाश्वत ठेवते. ते बंद केल्यावर दिले जाते किंवा कर्जाच्या रकमेत आणले जाते. तुमच्या कर्जाचा प्रकार, डाउन पेमेंट आणि तुम्ही आधी फायदा ���ापरला आहे की नाही यानुसार फी बदलते.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
निधी शुल्क सवलत: कोणत्याही रेटिंगवर (अगदी ०%) VA अपंगत्वाची भरपाई मिळवणारे दिग्गज, सेवेत किंवा सेवेशी जोडलेल्या अपंगत्वामुळे मरण पावलेले दिग्गजांचे हयात असलेले जोडीदार आणि सक्रीय कर्तव्यावर असलेले पर्पल हार्ट प्राप्तकर्ते या सर्वांना निधी शुल्कातून सूट आहे. हे हजारो वाचवू शकते — $400,000 कर्जावर, 2.15% शुल्क $8,600 च्या बरोबरीचे आहे.
मासिक पेमेंट उदाहरण: VA वि परंपरागत
$400,000 चे घर खरेदीची तुलना VA कर्जावर 0% कमी विरुद्ध पारंपारिक कर्जावर समान 7.0% व्याजदराने (30-वर्ष निश्चित) 5% कमी आहे.
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
पहिल्या दृष्टीक्षेपात मासिक पेमेंट समान दिसते, परंतु VA कर्जदार बंद होताना त्यांच्या खिशात $20,000 ठेवतो. जर ते $20,000 वार्षिक 7% दराने गुंतवले गेले, तर ते 20 वर्षांमध्ये अंदाजे $76,000 पर्यंत वाढेल - VA कर्जाचा खरा फायदा पेमेंट तुलना सुचविल्यापेक्षा नाटकीयरीत्या मोठा होईल.
पारंपारिक कर्जावरील PMI सामान्यत: एकदा तुम्ही 80% LTV (या आकड्यांनुसार सुमारे 8-9) वर पोहोचलात की कमी होतो, परंतु तोपर्यंत VA कर्जदाराला पेमेंट-मुक्त PMI वर्षांचा फायदा झाला आहे.
काउंटी कर्ज मर्यादा
2020 च्या ब्लू वॉटर नेव्ही व्हिएतनाम वेटरन्स ऍक्ट पासून, पूर्ण हक्क असलेल्या दिग्गजांसाठी यापुढे VA कर्ज "मर्यादा" नाहीत. सावकार मंजूर करेल तितके तुम्ही कर्ज घेऊ शकता. तथापि, काउन्टी अनुरूप कर्ज मर्यादा अजूनही दोन परिस्थितींसाठी महत्त्वाच्या आहेत:
- उर्वरित (पूर्ण नाही) हक्क असलेले दिग्गज — मर्यादा त्यांच्या आवश्यक डाउन पेमेंट गणनावर परिणाम करतात.
- सावकार अनुरूप मर्यादेपेक्षा त्यांचे स्वतःचे आच्छादन लादू शकतात.
मानक अनुरूप मर्यादा (बहुतेक यूएस काउंटी, 2024–2025): $766,550
उच्च किमतीच्या क्षेत्राची उदाहरणे:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
उच्च-किमतीच्या काऊन्टींमधील VA कर्ज दिग्गजांना आणखी शून्य-डाउन क्रयशक्ती देतात, कारण हमी उच्च अनुरूप मर्यादेच्या 25% वर आधारित असते.
सामान्य VA कर्ज मिथक दूर केले
समज: VA कर्ज फक्त प्रथमच गृहखरेदी करणाऱ्यांसाठी आहे. खोटे. तुम्ही VA कर्ज लाभ किती वेळा वापरू शकता यावर कोणतेही बंधन नाही. जोपर्यंत तुमच्याकडे हक्क उपलब्ध आहेत (एकतर पूर्ण किंवा उर्वरित), तुम्ही तुमच्या आयुष्यभर VA कर्ज पुन्हा पुन्हा वापरू शकता.
समज: VA कर्जे बंद होण्यास जास्त वेळ लागतो आणि विक्रेते ते स्वीकारणार नाहीत. हे एक दशकापूर्वी खरे होते जेव्हा VA मूल्यांकन कमी होते. आज, VA कर्जे साधारणतः पारंपारिक कर्जांप्रमाणेच 30-45 दिवसांत बंद होतात. विक्रेत�� संकोच एक वाटाघाटी समस्या आहे, कर्ज कामगिरी समस्या नाही. VA-अनुभवी कर्जदात्याकडून पूर्व-मंजूरी पत्र असलेली एक चांगली लिखित ऑफर पूर्णपणे स्पर्धात्मक आहे.
समज: VA कर्जासाठी मूल्यांकनाची आवश्यकता नाही. खोटे. VA मूल्यांकन अनिवार्य आहे. VA स्वतःचे मूल्यमापनकर्त्यांचे पॅनेल वापरते आणि घर सुरक्षित, नीट आणि स्वच्छताविषयक आहे याची खात्री करण्यासाठी किमान मालमत्ता आवश्यकता (MPRs) आहेत. हे सावकाराइतकेच अनुभवी व्यक्तीचे संरक्षण करते.
समज: तुम्ही निधीची फी खिशातून भरली पाहिजे. निधी शु���्क पूर्णपणे कर्जाच्या रकमेत आणले जाऊ शकते, ज्यासाठी खिशातून शून्य पेमेंट आवश्यक आहे. ट्रेड-ऑफ म्हणजे किंचित जास्त कर्ज शिल्लक आणि किंचित जास्त मासिक पेमेंट.
समज: VA कर्ज फक्त एकल-कुटुंब घर खरेदी करण्यासाठी वापरले जाऊ शकते. VA कर्जे एकल-कौटुंबिक घरांसाठी वित्तपुरवठा करू शकतात, VA-मंजूर प्रकल्पांमधील कॉन्डो, कायमस्वरूपी पायावर उत्पादित घरे आणि चार युनिटपर्यंत बहु-युनिट गुणधर्म - जर तुम्ही तुमचे प्राथमिक निवासस्थान म्हणून एका युनिटमध्ये रहात असाल तर.
तुम्ही खरेदी सुरू करण्यापूर्वी या मूलभूत गोष्टी समजून घेतल्याने तुम्ही लष्करी सेवेद्वारे मिळवलेल्या सर्वात मौल्यवान फायद्यांपैकी एक वापरण्यासाठी अधिक मजबूत स्थितीत आहात.