Stopa kapitalizacji (cap rate) to jeden z najważniejszych wskaźników w inwestowaniu w nieruchomości. Wyraża roczny dochód z nieruchomości jako procent jej wartości, umożliwiając porównywanie obiektów niezależnie od ich wielkości czy ceny.
Wzór
Cap Rate = Netto dochód operacyjny (NDO) / Wartość nieruchomości × 100%
Obliczanie Netto Dochodu Operacyjnego (NDO)
NDO = Brutto dochód z najmu − Pustostany − Koszty operacyjne
Koszty operacyjne obejmują: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy, opłaty za zarządzanie, media (jeśli płaci właściciel) i rezerwy. NDO nie obejmuje spłat kredytu hipotecznego—cap rate to wskaźnik nieruchomości, niezależny od finansowania.
Przykład Krok po Kroku
Cena zakupu: 500 000 $ Roczny przychód z najmu brutto: 48 000 $ (12 × 4 000 $/mies.) Pustostany (7%): 3 360 $ Koszty operacyjne: 14 000 $
- NDO = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100% = 6,13%
Na Jaką Stopę Kapitalizacji Celować?
| Cap Rate | Interpretacja |
|---|---|
| < 4% | Niskie ryzyko, niski zwrot (rynki premium w miastach) |
| 4–6% | Umiarkowany (rynki podmiejskie/stabilne) |
| 6–8% | Dobry zwrot (typowy cel inwestycyjny) |
| > 8% | Wyższy zwrot, ale wyższe ryzyko |
Ograniczenia Stopy Kapitalizacji
Cap rate nie uwzględnia: warunków finansowania, potencjału wzrostu wartości, korzyści podatkowych ani wydatków kapitałowych. Używaj go razem ze stopą zwrotu cash-on-cash i GRM, aby uzyskać pełny obraz.
Skorzystaj z naszego kalkulatora cap rate, aby przeanalizować każdą nieruchomość przynoszącą dochód.