A taxa de capitalização (cap rate) é uma das métricas mais importantes no investimento imobiliário. Ela expressa o rendimento anual de um imóvel como percentagem do seu valor, permitindo comparar imóveis independentemente do tamanho ou preço.
A Fórmula
Cap Rate = Rendimento Operacional Líquido (ROL) / Valor do Imóvel × 100%
Cálculo do Rendimento Operacional Líquido (ROL)
ROL = Rendimento Bruto de Aluguel − Vacância − Despesas Operacionais
As despesas operacionais incluem: impostos sobre o imóvel, seguro, reparos, taxas de administração, serviços públicos (se pagos pelo proprietário) e reservas. O ROL NÃO inclui pagamentos de hipoteca—o cap rate é uma métrica do imóvel, independente do financiamento.
Exemplo Passo a Passo
Preço de compra: $500.000 Aluguel bruto anual: $48.000 (12 × $4.000/mês) Vacância (7%): $3.360 Despesas operacionais: $14.000
- ROL = $48.000 − $3.360 − $14.000 = $30.640
- Cap Rate = $30.640 / $500.000 × 100% = 6,13%
Qual Cap Rate Buscar?
| Cap Rate | Interpretação |
|---|---|
| < 4% | Baixo risco, baixo retorno (mercados urbanos prime) |
| 4–6% | Moderado (mercados suburbanos/estáveis) |
| 6–8% | Bom retorno (alvo típico de investimento) |
| > 8% | Retorno mais alto mas risco maior |
Limitações do Cap Rate
O cap rate não considera: condições de financiamento, potencial de valorização, benefícios fiscais ou despesas de capital. Use-o junto com o retorno cash-on-cash e o GRM para uma visão completa.
Use nossa calculadora de cap rate para analisar qualquer imóvel gerador de renda.