Rata de capitalizare (cap rate) este unul dintre cei mai importanți indicatori în investițiile imobiliare. Exprimă venitul anual al unei proprietăți ca procent din valoarea sa, permițând compararea proprietăților indiferent de dimensiune sau preț.
Formula
Cap Rate = Venit Net din Exploatare (VNE) / Valoarea Proprietății × 100%
Calculul Venitului Net din Exploatare (VNE)
VNE = Venit Brut din Chirie − Neocupare − Cheltuieli de Exploatare
Cheltuielile de exploatare includ: impozite pe proprietate, asigurare, reparații, taxe de administrare, utilități (dacă le plătește proprietarul) și rezerve. VNE NU include plățile ipotecare—cap rate este un indicator al proprietății, independent de finanțare.
Exemplu Pas cu Pas
Prețul de cumpărare: $500.000 Chirie brută anuală: $48.000 (12 × $4.000/lună) Neocupare (7%): $3.360 Cheltuieli de exploatare: $14.000
- VNE = $48.000 − $3.360 − $14.000 = $30.640
- Cap Rate = $30.640 / $500.000 × 100% = 6,13%
Ce Cap Rate să Urmărești?
| Cap Rate | Interpretare |
|---|---|
| < 4% | Risc scăzut, randament scăzut (piețe urbane premium) |
| 4–6% | Moderat (piețe suburbane/stabile) |
| 6–8% | Randament bun (obiectiv tipic de investiție) |
| > 8% | Randament mai mare, dar risc mai mare |
Limitele Cap Rate
Cap rate nu ține cont de: condițiile de finanțare, potențialul de apreciere, beneficiile fiscale sau cheltuielile de capital. Folosiți-l alături de randamentul cash-on-cash și GRM pentru o imagine completă.
Folosiți calculatorul nostru de cap rate pentru a analiza orice proprietate generatoare de venituri.