Что такое Real Estate Tax Calculator?
▾
Налогообложение недвижимости представляет собой многоуровневую систему, которая влияет на владельцев недвижимости по-разному: ежегодные налоги на недвижимость, взимаемые местными органами власти на основе оценочной стоимости; подоходный налог на доходы от аренды и прирост капитала от продажи; а также различные налоги на передачу, акцизные сборы и гербовые сборы на документы, взимаемые при покупке и продаже. Понимание каждого слоя и налоговых льгот, уникальных для недвижимости — особенно амортизации, обмена 1031 и исключения прироста капитала от основного жилья — имеет важное значение для максимизации прибыли после уплаты налогов. Налоги на недвижимость являются наиболее заметным налогом на недвижимость, который ежегодно взимается правительствами округов и муниципалитетов для финансирования местных служб (школ, дорог, служб экстренной помощи). В США эффективные ставки налога на недвижимость варьируются от 0,28% стоимости дома на Гавайях до 2,49% в Нью-Джерси, при среднем показателе по стране примерно 1,1%. Налоги на недвижимость обычно основаны на оценочной стоимости, которая может отличаться от рыночной стоимости, и часто рассчитываются как: Налог = оценочная стоимость x ставка мельницы (где одна мельница = 1 доллар на 1000 долларов оценочной стоимости). Доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом как обычный доход, но инвесторы в недвижимость получают несколько мощных вычетов: проценты по ипотечным кредитам, уплаченные налоги на недвижимость, страхование, плату за управление, ремонт и техническое обслуживание и, что наиболее важно, амортизацию. Амортизация позволяет инвесторам вычитать 1/27,5 базовой стоимости здания ежегодно (для жилой недвижимости) или 1/39 для коммерческой недвижимости, даже если рыночная стоимость недвижимости растет. Это создает то, что бухгалтеры называют «фантомными потерями», которые могут защитить доходы от аренды от налогообложения. При продаже недвижимости прибыль облагается налогом на прирост капитала. Недвижимость, находящаяся в собственности более одного года, имеет право на долгосрочную ставку прироста капитала (0%, 15% или 20% на федеральном уровне в зависимости от уровня дохода), а также налог на чистый доход от инвестиций в размере 3,8% для людей с высокими доходами. Возврат амортизации облагается налогом по максимальной ставке 25%. Прибыль от основного проживания в размере до 250 000 долларов США (одинокий) или 500 000 долларов США (женатый) исключается в соответствии с разделом 121 IRC при условии соблюдения требований к проживанию в течение 2 из 5 лет.
PrimeCalcPro provides professional-grade tools trusted by businesses and academics.
Формула
▾
Расчет налога на недвижимость:
Шаг 1. Шаг 1. Рассчитайте годовой налог на недвижимость. Найдите оценочную стоимость вашей недвижимости на веб-сайте окружного оценщика. Определите текущую ставку проката для вашей юрисдикции (часто указанную в вашем налоговом счете или на веб-сайте оценщика). Рассчитайте: годовой налог на недвижимость = (оценочная стоимость / 1000) x ставка мельницы. В некоторых юрисдикциях применяются разные ставки за землю по сравнению с улучшениями, и многие предлагают льготы по усадьбам (сниженные ставки или вычеты из оценочной стоимости) для основных домов, занимаемых владельцами.
Шаг 2. Шаг 2. Определите базу налога на доход от аренды. Укажите все доходы от аренды в Приложении E вашей федеральной декларации. Вычтите: проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страховые взносы, рекламу, плату за управление недвижимостью, ремонт и техническое обслуживание (но НЕ капитальные улучшения — они амортизируются) и другие обычные расходы. Результатом является налогооблагаемый доход или убыток от аренды.
Шаг 3. Шаг 3. Рассчитайте ежегодный амортизационный вычет: распределите покупную цену между землей (не амортизируемой) и улучшениями (амортизируемыми). Стоимость земли обычно составляет 15-30% от покупной цены на большинстве рынков. База стоимости строительства = Общая база — Стоимость земли. Годовая амортизация = Базис здания / 27,5 (жилой) или / 39 (коммерческий). Пример: недвижимость стоимостью 400 000 долларов, земля 80 000 долларов, здание стоимостью 320 000 долларов: годовая амортизация = 320 000 долларов США / 27,5 = 11 636 долларов США в год.
Шаг 4. Шаг 4. Определите чистый доход или убыток от аренды: Чистый доход от аренды = доход от аренды — все вычитаемые расходы (включая амортизацию). Если это приводит к убытку и вы активно участвуете в управлении арендной платой, вы можете вычесть до 25 000 долларов США убытков от аренды из обычного дохода (постепенный отказ начинается с 100 000 долларов США AGI и прекращается при 150 000 долларов США AGI). Профессионалы в сфере недвижимости, работающие с недвижимостью более 750 часов в год, могут вычесть неограниченные убытки от аренды.
Шаг 5. Шаг 5. Рассчитайте скорректированную стоимость продажи. Начните с первоначальной покупной цены. Добавьте капитальные улучшения (крышу, пристройку, замену системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а не техническое обслуживание). Вычтите все амортизационные отчисления, произведенные (или разрешенные к использованию) в течение периода владения. Результатом является скорректированная основа затрат. Пример: куплено за 300 000 долларов США; 20 000 долларов на улучшения; Амортизация в размере 50 000 долларов США: скорректированная база = 270 000 долларов США.
Шаг 6: Шаг 6 – Рассчитайте налогооблагаемую прибыль от продажи: Чистая цена продажи = Валовая цена продажи – Затраты на продажу (агентские комиссии, право собственности, налоги на передачу). Налогооблагаемая прибыль = чистая цена продажи – скорректированная стоимость. Часть возмещения амортизации (облагается налогом по максимальной федеральной ставке 25%) = вся накопленная амортизация. Доля долгосрочного прироста капитала = оставшаяся прибыль сверх первоначальной цены покупки минус затраты. Примените ставку LTCG 0/15/20% в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода плюс 3,8% NIIT, если применимо.
Шаг 7. Шаг 7. Примените исключение по основному месту жительства (если применимо). Если вы продаете свое основное место жительства после проживания в нем не менее 2 из последних 5 лет, исключите до 250 000 долларов США (одинокий) или 500 000 долларов США (женатый) из прироста капитала. Примечание: это исключение не защищает от возмещения амортизации, которая должна выплачиваться даже при продаже основного жилья, если амортизация была заявлена в периоды сдачи в аренду.
Каждый шаг основывается на предыдущем, объединяя расчеты компонентов в комплексный результат по налогу на недвижимость. Формула отражает математические отношения, определяющие поведение налога на недвижимость.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| AV | Оценочная стоимость | USD | Стоимость, присвоенная имуществу местным налоговым инспектором, используется в качестве основы для расчета ежегодных налогов на недвижимость. Может существенно отличаться от рыночной стоимости. |
| MR | Скорость мельницы | mills | Ставка налога на имущество выражается в долларах за 1000 долларов оценочной стоимости. Ставка мельницы 20 равна 20 долларам за 1000 долларов, или 2% от оценочной стоимости. |
| PT | Годовой налог на недвижимость | USD/year | Оценочная стоимость, умноженная на норму проката, деленная на 1000. Ежегодный налоговый счет от местного правительства. |
| CB | Основа стоимости | USD | Цена покупки плюс капитальные улучшения минус накопленная амортизация. Используется для расчета налогооблагаемой прибыли от продажи. |
| TG | Налогооблагаемая прибыль от продажи | USD | Чистая цена продажи (валовая цена продажи за вычетом расходов на продажу) за вычетом скорректированной стоимости. Облагается налогом на прирост капитала и возмещением амортизации. |
| DEP | Ежегодный амортизационный вычет | USD/year | Стоимость здания делится на 27,5 (жилое) или 39 (коммерческое). Неденежный вычет, уменьшающий налогооблагаемый доход от аренды. |
Как Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Шаг 1. Рассчитайте годовой налог на недвижимость. Найдите оценочную стоимость вашей недвижимости на веб-сайте окружного оценщика. Определите текущую ставку проката для вашей юрисдикции (часто указанную в вашем налоговом счете или на веб-сайте оценщика). Рассчитайте: годовой налог на недвижимость = (оценочная стоимость / 1000) x ставка мельницы. В некоторых юрисдикциях применяются разные ставки за землю по сравнению с улучшениями, и многие предлагают льготы по усадьбам (сниженные ставки или вычеты из оценочной стоимости) для основных домов, занимаемых владельцами.
- 2Шаг 2. Определите базу налога на доход от аренды: укажите все доходы от аренды в Приложении E вашей федеральной декларации. Вычтите: проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страховые взносы, рекламу, плату за управление недвижимостью, ремонт и техническое обслуживание (но НЕ капитальные улучшения — они амортизируются) и другие обычные расходы. Результатом является налогооблагаемый доход или убыток от аренды.
- 3Шаг 3. Рассчитайте ежегодный амортизационный вычет: распределите покупную цену между землей (не амортизируемой) и улучшениями (амортизируемыми). Стоимость земли обычно составляет 15-30% от покупной цены на большинстве рынков. База стоимости строительства = Общая база — Стоимость земли. Годовая амортизация = Базис здания / 27,5 (жилой) или / 39 (коммерческий). Пример: недвижимость стоимостью 400 000 долларов, земля 80 000 долларов, здание стоимостью 320 000 долларов: годовая амортизация = 320 000 долларов США / 27,5 = 11 636 долларов США в год.
- 4Шаг 4. Определите чистый доход или убыток от аренды: Чистый доход от аренды = доход от аренды — все вычитаемые расходы (включая амортизацию). Если это приводит к убытку и вы активно участвуете в управлении арендной платой, вы можете вычесть до 25 000 долларов США убытков от аренды из обычного дохода (постепенный отказ начинается с 100 000 долларов США AGI и прекращается при 150 000 долларов США AGI). Профессионалы в сфере недвижимости, работающие с недвижимостью более 750 часов в год, могут вычесть неограниченные убытки от аренды.
- 5Шаг 5. Рассчитайте скорректированную стоимость продажи: начните с первоначальной покупной цены. Добавьте капитальные улучшения (крышу, пристройку, замену системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а не техническое обслуживание). Вычтите все амортизационные отчисления, произведенные (или разрешенные к использованию) в течение периода владения. Результатом является скорректированная основа затрат. Пример: куплено за 300 000 долларов США; 20 000 долларов на улучшения; Амортизация в размере 50 000 долларов США: скорректированная база = 270 000 долларов США.
- 6Шаг 6. Рассчитайте налогооблагаемую прибыль от продажи: чистая цена продажи = валовая цена продажи — затраты на продажу (агентские комиссии, право собственности, налоги на передачу). Налогооблагаемая прибыль = чистая цена продажи – скорректированная стоимость. Часть возмещения амортизации (облагается налогом по максимальной федеральной ставке 25%) = вся накопленная амортизация. Доля долгосрочного прироста капитала = оставшаяся прибыль сверх первоначальной цены покупки минус затраты. Примените ставку LTCG 0/15/20% в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода плюс 3,8% NIIT, если применимо.
- 7Шаг 7. Примените исключение по основному месту жительства (если применимо). Если вы продаете свое основное место жительства после проживания в нем не менее 2 из последних 5 лет, исключите до 250 000 долларов США (одинокий) или 500 000 долларов США (женатый) из прироста капитала. Примечание: это исключение не защищает от возмещения амортизации, которая должна выплачиваться даже при продаже основного жилья, если амортизация была заявлена в периоды сдачи в аренду.
Решённые примеры
▾
Амортизация создает почти нулевой налогооблагаемый доход.
Базис здания: 380 000 долларов – 76 000 долларов США = 304 000 долларов США. Годовая амортизация: 304 000 долларов США / 27,5 = 11 055 долларов США. Годовой доход от аренды: 28 800 долларов США. Вычитаемые расходы: 19 200 долларов США (проценты) + 8 400 долларов США (прочие) + 11 055 долларов США (амортизация) = 38 655 долларов США. Налогооблагаемый доход: 28 800–38 655 долларов США = –9 855 долларов США (убыток бумаги). Если вы имеете право на пособие на потерю арендной платы в размере 25 000 долларов США при налоговой категории 24%: 9 855 долларов США x 24% = 2 365 долларов США в виде годовой налоговой экономии (если находится в пределах ограничений AGI). За 5 лет это составит примерно 11 825 долларов совокупной экономии на налогах — значимый компонент рентабельности инвестиций, который часто упускается из виду при анализе необработанных денежных потоков.
Недвижимость с завышенной оценкой является обычным явлением и заслуживает апелляции.
Текущий: (450 000–10 000 долларов США) / 1000 x 22 = 9680 долларов США в год. Если оценка снижается до рыночной стоимости: (380 000–10 000 долларов США) / 1000 x 22 = 8 140 долларов США в год. Годовая экономия: 1540 долларов США. За 5 лет: сбережения в размере 7700 долларов США. Процесс апелляции обычно включает в себя: сбор 3–5 сопоставимых продаж ниже оценочной стоимости, подачу апелляции в местную комиссию по оценке (сроки варьируются в зависимости от юрисдикции — часто через 30–90 дней после уведомления об оценке) и представление сопоставимых продаж на слушании. Уровень успеха хорошо документированных апелляций составляет 40-60%. Многие адвокаты по налоговым апелляциям работают на непредвиденные расходы (обычно 25–33% от сбережений за первый год).
Демонстрирует полный расчет налога на прирост капитала.
Скорректированная база: 250 000 долларов США + 30 000 долларов США – 72 750 долларов США = 207 250 долларов США. Чистая продажа: 520 000 долларов – 36 400 долларов США = 483 600 долларов США. Общий выигрыш: 483 600 долларов США – 207 250 долларов США = 276 350 долларов США. Возврат амортизации: 72 750 долларов США при ставке 25% = 18 188 долларов США. Долгосрочный прирост капитала: 276 350 долларов США – 72 750 долларов США = 203 600 долларов США. При ставке LTCG 15% (доход супругов в размере 180 тысяч долларов): 203 600 долларов США x 15% = 30 540 долларов США. Общий федеральный налог: 18 188 долларов США + 30 540 долларов США = 48 728 долларов США (нет NIIT, поскольку доход ниже порога в 250 тысяч долларов США). Обмен 1031 отложит все 48 728 долларов.
Исключение по разделу 121 распространяется на оценку; возврат все еще причитается
Общий выигрыш: $650 000 – $320 000 = $330 000. Поскольку дом был основным местом жительства в течение 4 из 5 лет, он имеет право на исключение в размере 500 000 долларов США (женатый). Все доходы в размере 330 000 долларов США исключены из налога на прирост капитала — это экономия на налоге в размере 49 500 долларов США по ставке LTCG 15%. Однако возмещение амортизации за год аренды в размере 8727 долларов США НЕ покрывается исключением основного места жительства: 8727 долларов США x 25% = 2182 доллара США. Общая задолженность по налогу: 2182 доллара США — ничтожная часть суммы, которую можно было бы причитать без исключения раздела 121. Этот пример иллюстрирует исключительную силу исключения по основному месту жительства.
Практическое применение
▾
Расчет годовых обязательств по налогу на недвижимость для составления бюджета и анализа проформ, что представляет собой важную область применения Real Estate Tax Calc в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты налога на недвижимость напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Определение амортизационных отчислений, доступных для компенсации дохода от аренды, что представляет собой важную область применения расчета налога на недвижимость в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты налога на недвижимость напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Расчет налога на прирост капитала, причитающегося при продаже недвижимости, для принятия решения между продажей и обменом 1031, что представляет собой важную область применения расчета налога на недвижимость в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты налога на недвижимость напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Анализ того, является ли оценка налога на недвижимость точной и стоит ли подавать апелляцию, представляет собой важную область применения расчета налога на недвижимость в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты налога на недвижимость напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Планирование оптимального года для продажи инвестиционной недвижимости на основе накопленных пассивных убытков и управления налоговыми категориями, что представляет собой важную область применения Real Estate Tax Calc в профессиональном и аналитическом контексте, где точные расчеты налога на недвижимость напрямую поддерживают принятие обоснованных решений, стратегическое планирование и оптимизацию производительности.
Особые случаи
▾
{'case': 'Освобождение от налога на усадьбу', 'description': 'Большинство штатов предлагают льготы по усадьбе, которые уменьшают оценочную стоимость основного места жительства для целей налога на имущество. Распространенные формы: фиксированное снижение оценочной стоимости в долларах (25 000 долларов во Флориде, 7 000 долларов в Калифорнии); процентное снижение; или заморозить повышение оценочной стоимости для пожилых людей и владельцев-инвалидов. Исключения для усадеб обычно доступны только для основного жилья, занимаемого владельцем, и на них необходимо подать заявление — в большинстве юрисдикций они не являются автоматическими.'}
{'case': 'Инвестиции в зоны возможностей', 'description': 'Квалифицированные зоны возможностей (QOZ), созданные в соответствии с Законом о сокращении налогов и создании рабочих мест 2017 года, позволяют инвесторам отложить прирост капитала от любой продажи активов путем реинвестирования в Фонд квалифицированных возможностей в течение 180 дней. Если инвестиции QOZ удерживаются более 10 лет, все прирост стоимости инвестиций в зону возможностей навсегда исключается из налога на прирост капитала. Это можно объединить с 1031 биржой, чтобы получить мощную двухэтапную стратегию отсрочки уплаты налогов.'}
{'case': 'Правила потерь от пассивной деятельности', 'description': 'Убытки от сдачи недвижимости в аренду обычно считаются пассивными и не могут компенсировать обычный доход (зарплату, доход от бизнеса), если инвестор не имеет права на специальное пособие в размере 25 000 долларов США или не является профессионалом в сфере недвижимости. Приостановленные пассивные убытки накапливаются и освобождаются при продаже имущества. Это означает, что инвесторы с большими накопленными пассивными убытками могут компенсировать налогооблагаемую прибыль от продажи, предоставляя значительную налоговую выгоду при продаже.'}
Эффективные ставки налога на недвижимость по штатам (2024 г.)
▾
| Состояние | Эффективная ставка налога на недвижимость | Средний налог на недвижимость (средний дом) | Примечания |
|---|---|---|---|
| Гавайи | 0,28% | 1715 долларов США | Самый низкий в США; Высокая стоимость дома компенсирует низкую ставку |
| Алабама | 0,41% | 548 долларов США | Очень низкие ставки; низкая стоимость дома |
| Колорадо | 0,51% | 2017 долларов США | Низкая ставка; растет из-за признательности |
| Теннесси | 0,71% | 1216 долларов США | Нет подоходного налога; зависит от налога на имущество |
| Калифорния | 0,75% | 5700 долларов США | Предложение 13 увеличивает лимиты; высокая стоимость дома |
| Флорида | 0,91% | 2400 долларов США | Нет подоходного налога; доступно освобождение от налога на усадьбу |
| Средний национальный показатель | 1,10% | 2795 долларов США | Широкие различия по округам внутри штатов |
| Техас | 1,80% | 3872 доллара США | Нет подоходного налога; компенсируется высоким налогом на имущество |
| Иллинойс | 2,27% | 4942 доллара США | Высокая зависимость местных органов власти от налога на недвижимость |
| Нью-Джерси | 2,49% | 8797 долларов США | Самый высокий в США; высокие государственные расходы |
Часто задаваемые вопросы
▾
В чем разница между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью для налогов на недвижимость?
Рыночная стоимость — это то, за что недвижимость будет продана между желающим покупателем и продавцом в рамках сделки на расстоянии вытянутой руки. Оценочная стоимость — это стоимость, присвоенная местным налоговым инспектором для целей налога на имущество. В большинстве юрисдикций оценочная стоимость равна либо рыночной стоимости (коэффициент оценки 100%), либо определенной доле рыночной стоимости (например, 60% или 80% рыночной стоимости — так называемому коэффициенту оценки). Фактическая ставка налога (промышленная ставка) затем применяется к оценочной стоимости. Если ваша недвижимость оценена по коэффициенту выше, чем сопоставимая недвижимость (переоцененная), возможно, вы платите больше, чем ваша справедливая доля, и налоговая апелляция является оправданной. Методологии оценки существенно различаются в зависимости от штата и округа.
Как действует амортизационный вычет при сдаче в аренду недвижимости?
Амортизация позволяет владельцам сдаваемой в аренду недвижимости вычитать стоимость здания (а не земли, которая не изнашивается) в течение срока его полезного использования — 27,5 лет для сдаваемой в аренду жилой недвижимости и 39 лет для сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости — используя линейную амортизацию. Ежегодный вычет равен базовой стоимости здания, разделенной на 27,5 или 39. Это неденежный вычет — вы фактически не тратите эти деньги — но он уменьшает ваш налогооблагаемый доход от аренды на бумаге. Этот вычет ценен, поскольку он может привести к бумажным убыткам, даже если недвижимость генерирует положительный денежный поток. Компромисс: накопленная амортизация снижает вашу базовую стоимость и в конечном итоге должна быть возвращена (облагается налогом до 25%) при продаже недвижимости, если только она не отсрочена посредством обмена 1031.
Что такое сегрегация затрат и кто от нее выигрывает?
Сегрегация затрат — это инженерное исследование, соответствующее требованиям IRS, которое переклассифицирует компоненты здания со сроком амортизации 27,5 или 39 лет на более короткие сроки амортизации — 5, 7 или 15 лет. Компоненты личного имущества (бытовая техника, ковровые покрытия, специальная электропроводка) амортизируются в течение 5-7 лет; благоустройство территории (автостоянки, благоустройство, заборы) более 15 лет. Ускоренная амортизация приводит к отчислениям в первые годы владения, что приводит к более крупным налоговым потерям на более раннем этапе. В сочетании с премиальной амортизацией (100% вычет в первый год для соответствующего имущества, постепенное сокращение после 2022 года) сегрегация затрат может привести к огромным вычетам в первый год. Это наиболее выгодно для объектов недвижимости со значительными улучшениями, инвесторов с более высоким доходом и людей с пассивным доходом.
Какова сумма компенсации за потерю арендной платы в размере 25 000 долларов США?
Согласно разделу 469 IRC, убытки от пассивной деятельности (включая убытки от аренды), как правило, могут компенсировать только пассивный доход. Тем не менее, специальная скидка позволяет получить до 25 000 долларов США убытков от аренды для компенсации обычного дохода для инвесторов, которые активно участвуют в управлении арендой (принимают решения о выборе арендаторов, аренде, ремонте и т. д.) и чей модифицированный AGI составляет 100 000 долларов США или ниже. Эта надбавка постепенно снижается на 1 доллар за каждые 2 доллара AGI выше 100 000 долларов и полностью исчезает при AGI в 150 000 долларов. Инвесторы, превышающие порог поэтапного отказа, должны перенести свои недопустимые убытки вперед, чтобы компенсировать будущие доходы от аренды или прибыль от продажи. Профессионалы в сфере недвижимости (более 750 часов работы в сфере недвижимости) могут вычитать неограниченные убытки от аренды из обычного дохода.
Как обжаловать оценку налога на имущество?
Чтобы подать апелляцию на оценку налога на имущество: (1) Ознакомьтесь с уведомлением об оценке и узнайте срок подачи апелляции — обычно 30–90 дней с даты оценки; (2) Изучите сопоставимые продажи в вашем районе (используйте Zillow, Redfin или собственную базу данных оценщика) для объектов недвижимости аналогичного размера, возраста и состояния, которые были проданы по цене ниже вашей оценочной стоимости; (3) Запросите карту учета имущества у оценщика для проверки использованных данных (площадь в квадратных метрах, количество спален, оценка состояния) — ошибки распространены и исправимы; (4) Подайте официальную апелляцию в местный совет по пересмотру или выравниванию оценок, включая ваших сопоставимых специалистов; (5) Присутствуйте на слушании и представляйте свои доказательства спокойно и по существу. В случае отказа на местном уровне во многих юрисдикциях допускается апелляция в наблюдательную комиссию на уровне штата или в налоговый суд.
Какие налоги на передачу и транзакционные издержки применяются при продаже недвижимости?
Налоги на передачу недвижимости взимаются штатами, округами и муниципалитетами при переходе собственности из рук в руки и обычно рассчитываются как процент от продажной цены или фиксированная сумма в долларах за 500/1000 долларов США стоимости. Ставки сильно различаются: нет налога на передачу прав в Техасе, Аляске или Айдахо; 0,1% в Колорадо; 0,5% в Калифорнии; 1,0–1,5% в штате Нью-Йорк; 2,0–2,5% в некоторых сделках в Нью-Йорке; и ставки до 3-4% в некоторых частях Вермонта и округа Колумбия. Затраты продавца на закрытие также включают в себя: комиссии агента по недвижимости (5-6%), титульное страхование (0,5-1,0%), комиссии за условное депонирование (500-1500 долларов США), сборы за регистрацию (50-250 долларов США), а также любые непогашенные залоговые обязательства или пропорциональное распределение налога на имущество. Общие затраты на продажу обычно составляют 7-10% от продажной цены.
Есть ли способы минимизировать налог на прирост капитала при продаже недвижимости?
Да — несколько стратегий могут снизить или отсрочить налог на прирост капитала: (1) 1031 Обмен: отложить весь прирост капитала и возмещение амортизации путем реинвестирования доходов в аналогичную замещающую недвижимость в течение 180 дней; (2) Исключение основного места жительства (раздел 121): исключить прибыль в размере до 250 000/500 000 долларов США при выполнении требования о проживании в течение 2 из 5 лет; (3) Продажа в рассрочку: распределите прибыль на несколько лет, получая выплаты в течение определенного периода времени, а не единовременной суммы, что потенциально позволит вам каждый год оставаться в более низкой налоговой категории; (4) Инвестиции в зону возможностей: инвестируйте прибыль в фонд квалифицированной зоны возможностей, чтобы отложить и потенциально уменьшить первоначальную прибыль и исключить прибыль от новых инвестиций, если они удерживаются более 10 лет; (5) Благотворительный фонд остатка: пожертвуйте ценную собственность CRT, получите поток дохода и избегайте немедленного налога на прирост капитала, получая при этом благотворительный вычет.
Распространённые ошибки
▾
- !При расчете базы амортизации забывают отнести часть покупной цены на землю: амортизируемой основой является вся стоимость здания, а не цена покупки.
- !Рассматривая капитальные улучшения как ремонт и вычитая их в текущем году, капитальные улучшения (новая крыша, пристройка, система отопления, вентиляции и кондиционирования) должны капитализироваться и амортизироваться, а не списываться в расходы немедленно.
- !Пропущен срок подачи апелляции по налогу на имущество — в большинстве юрисдикций на подачу апелляции предоставляется всего 30–90 дней с даты оценки, и этот срок обычно является абсолютным.
- !Невозможность отслеживать накопленную амортизацию, что снижает вашу себестоимость и должно быть возвращено в качестве налогооблагаемого дохода при продаже недвижимости.
- !Если предположить, что исключение прироста капитала от основного жилья применимо к возмещению амортизации, то это не так. Даже после заявления об исключении суммы в размере 500 000 долларов США накопленная амортизация за периоды аренды должна быть возвращена и обложена налогом.
Совет профессионала
Ведите тщательный учет всех капитальных улучшений, внесенных в вашу недвижимость на протяжении всего периода владения ею. Квитанции, разрешения, счета-фактуры подрядчиков и фотографии до/после указывают как объем, так и характер улучшений. Капитальные улучшения увеличивают базу затрат (уменьшая будущую налогооблагаемую прибыль) и создают амортизируемые активы. Многие инвесторы теряют тысячи долларов на налогах, которых можно было избежать, просто потому, что они не документировали улучшения, произошедшие во время владения.
Знаете ли вы?
Предложение 13 Калифорнии, принятое избирателями в 1978 году, ограничивает рост налога на недвижимость на уровне 2% в год и приводит оценочную стоимость к покупной цене только тогда, когда собственность меняет владельца. Это привело к резкому неравенству: соседи в одинаковых домах могут платить совершенно разные налоги на недвижимость в зависимости от того, когда они ее купили. Домовладелец, купивший дом в 1985 году, может платить 1800 долларов в год налога на недвижимость, в то время как его сосед, купивший дом такого же размера в 2020 году, платит 16 000 долларов в год. По оценкам, Предложение 13 обеспечит домовладельцам, которые жили в своих домах на протяжении десятилетий, сотни тысяч долларов совокупной экономии на налогах, что делает его одной из самых значительных и устойчивых инициатив по налогообложению избирателей в американской истории.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.