Ставка капитализации (cap rate) — одна из важнейших метрик в инвестировании в недвижимость. Она выражает годовой доход от объекта как процент от его стоимости, позволяя сравнивать объекты независимо от размера или цены.
Формула
Cap Rate = Чистый операционный доход (ЧОД) / Стоимость объекта × 100%
Расчёт Чистого Операционного Дохода (ЧОД)
ЧОД = Валовой арендный доход − Вакантность − Операционные расходы
Операционные расходы включают: налог на имущество, страхование, ремонт, управление объектом, коммунальные платежи (если платит арендодатель) и резервы. ЧОД НЕ включает ипотечные платежи—cap rate является метрикой объекта, независимой от финансирования.
Пошаговый Пример
Цена покупки: $500 000 Годовой валовой доход от аренды: $48 000 (12 × $4 000/мес) Вакантность (7%): $3 360 Операционные расходы: $14 000
- ЧОД = $48 000 − $3 360 − $14 000 = $30 640
- Cap Rate = $30 640 / $500 000 × 100% = 6,13%
На Какую Ставку Ориентироваться?
| Cap Rate | Интерпретация |
|---|---|
| < 4% | Низкий риск, низкая доходность (премиальные городские рынки) |
| 4–6% | Умеренный (пригородные/стабильные рынки) |
| 6–8% | Хорошая доходность (типичная инвестиционная цель) |
| > 8% | Высокая доходность, но повышенный риск |
Ограничения Ставки Капитализации
Cap rate не учитывает: условия финансирования, потенциал роста стоимости, налоговые льготы или капитальные расходы. Используйте её вместе с доходностью «cash-on-cash» и GRM для полной картины.
Воспользуйтесь нашим калькулятором cap rate для анализа любого доходного объекта недвижимости.