Ако сте служили војску, ВА стамбени зајам је једна од најмоћнијих финансијских погодности које су вам доступне — али систем права збуњује скоро сваког корисника који први пут користи. Разумевање како гаранција функционише, колико ћете платити накнаде за финансирање и како се ваша месечна уплата упоређује са конвенционалном хипотеком може вам уштедети десетине хиљада долара током трајања кредита.
Шта је право на ВА кредит?
Право на ВА кредит је износ у доларима који Одељење за борачка питања гарантује вашем зајмодавцу ако не испуните обавезе. То није износ који можете да позајмите – то је обећање владе да ће покрити део губитка зајмодавца, што омогућава зајмодавцима да вам понуде хипотеку без учешћа и приватног хипотекарног осигурања.
ВА обезбеђује два нивоа права:
Основно право — 36.000 УСД. Ово је успостављено пре неколико деценија и одражава оригинални програмски дизајн. По номиналној вредности, основно право подржава само зајмове до 144.000 долара (зајмодавци желе гаранцију од 25%, а 25% од 144.000 долара = 36.000 долара).
Право на бонус (или „други ниво“) — То је оно због чега програм функционише на модерним стамбеним тржиштима. ВА гарантује 25% усклађеног лимита зајма који је одредио ФХФА. За већину округа у периоду 2024–2025., то ограничење је 766.550 долара, што значи да је укупно доступно право 191.637 долара (25% од 766.550 долара). Након одузимања основних 36.000 долара, право на бонус додаје још 155.637 долара.
У практичном смислу: са пуним правом, ВА ће гарантовати 25% свега што позајмите до одговарајућег лимита зајма - што значи да већина ветерана може купити кућу са нултим учешћем без горње границе зајма у свом округу. Од ветерана са пуним правом који позајмљују изнад одговарајућег лимита зајма може се тражити да уплате учешће у износу од 25% вишка.
Пуно у односу на преостало право
Пуно право доступно је ветеранима који никада нису користили свој ВА зајам, или који су отплатили претходни ВА зајам и право им је формално враћено, или који су продали свој дом и нови купац је преузео ВА зајам (потпуно ослобађајући борачку одговорност).
Да бисте вратили право након отплате ВА кредита, ВА поднесете образац 26-1880 В��. Процес обично траје неколико недеља. Када се врати, враћате се пуним правима као да се претходни зајам никада није догодио.
Преостало право примењује се када још увек имате активан ВА кредит. Ако сте користили 100.000 долара права на претходни дом који нисте продали, а укупно право у вашем округу износи 191.637 долара, преостало вам је 91.637 долара. Зајмодавац ће од вас захтевати да покријете учешћем сваки јаз између 25% нове куповне цене и вашег преосталог права.
Пример: Желите да купите кућу од 400.000 долара, али имате само 91.637 долара преосталих права. Зајмодавац жели гаранцију од 25%: 400.000 УСД × 25% = 100.000 УСД. Недостаје вам 8.363 долара, тако да бисте морали да донесете 8.363 долара као аванс.
Можете истовремено држати два ВА кредита — што је уобичајено међу члановима службе који се често селе. Ово се зове ситуација "право другог реда".
Табела накнада за финансирање
Накнада за финансирање ВА је једнократна накнада која одржава програм ВА кредита самоодрживим. Плаћа се при затварању или се урачунава у износ кредита. Накнада се разликује у зависности од врсте вашег кредита, учешћа и да ли сте раније користили погодност.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Изузећа од накнаде за финансирање: Ветерани који примају ВА надокнаду за инвалидитет у било ком рангу (чак и 0%), преживели супружници ве��ерана који су умрли у служби или од инвалидитета везаног за услугу и примаоци Пурпурног срца на активној дужности су ослобођени накнаде за финансирање. Ово може уштедети хиљаде - на кредит од 400.000 долара, накнада од 2,15% износи 8.600 долара.
Пример месечног плаћања: ВА наспрам конвенционалног
Хајде да упоредимо куповину куће од 400.000 долара са 0% попуста на ВА зајам у односу на 5% мање на конвенционални зајам уз исту каматну стопу од 7,0% (фиксна 30 година).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
На први поглед месечна уплата изгледа слично, али ВА зајмопримац држи 20.000 долара у џепу при затварању. Ако би се тих 20.000 долара инвестирало са 7% годишње, оно би порасло на приближно 76.000 долара током 20 година – што би стварну предност ВА зајма чинило драматично већом него што сугерише поређење плаћања.
ПМИ код конвенционалног зајма обично опада када достигнете 80% ЛТВ (око 8-9 године на овим бројевима), али до тада је корисник ВА кредита имао користи од година ПМИ-ја без плаћања.
Ограничења зајма округа
Од Закона о ветеранима Вијетнамске морнарице Плаве воде из 2020. године, више не постоје „ограничења“ зајма ВА за ветеране са пуним правом. Можете позајмити онолико колико зајмодавац одобри. Међутим, ог��аничења зајма у складу са округом и даље су битна у две ситуације:
- Ветерани са преосталим (не пуним) правом — ограничења утичу на обрачун њиховог захтеваног учешћа.
- Зајмодавци могу наметнути сопствене преклапања изнад одговарајуће границе.
Ограничење усклађености са стандардом (већина америчких округа, 2024–2025): 766 550 УСД
Примери области са високим трошковима:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
ВА зајмови у окрузима са високим трошковима дају ветеранима још већу куповну моћ на нулу, пошто је гаранција заснована на 25% вишег лимита.
Уобичајени митови о ВА зајму разоткривени
Мит: ВА кредити су само за купце куће први пут. Фалсе. Не постоји ограничење колико пута можете да користите погодност ВА кредита. Све док имате доступно право (било пуно или преостало), можете користити ВА зајам изнова и изнова током свог живота.
Мит: ВА зајмовима је потребно дуже да се затворе и продавци их неће прихватити. Ово је било тачније пре десет година када су процене ВА бил�� спорије. Данас се ВА кредити затварају у приближно истом временском року као и конвенционални зајмови - обично 30–45 дана. Оклевање продавца је питање преговора, а не питање учинка кредита. Добро написана понуда са писмом претходног одобрења зајмодавца са искуством у ВА је у потпуности конкурентна.
Мит: ВА зајам не захтева процену. Фалсе. ВА процена је обавезна. ВА користи свој панел проценитеља и има минималне имовинске захтеве (МПР) како би осигурао да је дом безбедан, здрав и санитарни. Ово штити ветерана колико и зајмодавца.
Мит: Морате платити накн��ду за финансирање из свог џепа. Накнада за финансирање може се у потпуности урачунати у износ кредита, што захтева нулту исплату из џепа. Компромис је нешто већи салдо кредита и нешто већа месечна отплата.
Мит: ВА кредит се може користити само за куповину породичне куће. ВА кредити могу да финансирају је��нопородичне куће, станове у пројектима које је одобрила ВА, произведене куће на трајним темељима и некретнине са више јединица до четири јединице - под условом да живите у једној од јединица као своје примарно пребивалиште.
Разумевање ових основа пре него што почнете да купујете ставља вас у далеко јачу позицију да користите једну од највреднијих бенефиција стечених кроз војну службу.