Kapitaliseringsgraden (cap rate) är ett av de viktigaste nyckeltalen vid fastighetsinvestering. Den uttrycker en fastighets årliga inkomst som en procentandel av dess värde, vilket låter dig jämföra fastigheter oavsett storlek eller pris.
Formeln
Cap Rate = Netto driftnetto (NDN) / Fastighetsvärde × 100%
Beräkning av Netto Driftnetto (NDN)
NDN = Brutto hyresintäkter − Vakans − Driftskostnader
Driftskostnader inkluderar: fastighetsskatt, försäkring, reparationer, förvaltningsarvoden, el och vatten (om hyresvärden betalar) och avsättningar. NDN inkluderar INTE amorteringar—cap rate är ett fastighetsmått, oberoende av finansiering.
Steg-för-steg-exempel
Köpeskilling: 500 000 $ Årlig brutto hyresintäkt: 48 000 $ (12 × 4 000 $/mån) Vakans (7 %): 3 360 $ Driftskostnader: 14 000 $
- NDN = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100 % = 6,13 %
Vilken Cap Rate Att Sikta På?
| Cap Rate | Tolkning |
|---|---|
| < 4 % | Låg risk, låg avkastning (prime stadsmarknader) |
| 4–6 % | Måttlig (förorts-/stabila marknader) |
| 6–8 % | God avkastning (typiskt investeringsmål) |
| > 8 % | Högre avkastning men högre risk |
Begränsningar av Cap Rate
Cap rate tar inte hänsyn till: finansieringsvillkor, värdestegringspotential, skattefördelar eller kapitalutgifter. Använd den tillsammans med cash-on-cash-avkastning och GRM för en fullständig bild.
Använd vår cap rate-kalkylator för att analysera vilken inkomstgenererande fastighet som helst.