คืออะไร Loan-to-Value (LTV) Calculator?
▾
อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดพื้นฐานที่สุดในการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแสดงถึงความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนเงินที่ยืมไปและมูลค่าประเมิน (หรือราคาซื้อ) ของทรัพย์สิน คำนวณง่ายๆ โดยให้จำนวนเงินกู้หารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ LTV 80% หมายความว่าเงินกู้คิดเป็น 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน และผู้กู้มีส่วนได้ส่วนเสียในสัดส่วน 20% LTV เป็นตัวชี้วัดความเสี่ยงหลักที่ผู้ให้กู้จำนองใช้เพื่อประเมินการคุ้มครองหลักประกันของเงินกู้ จากมุมมองของผู้ให้กู้ LTV ที่ต่ำกว่าจะให้บัฟเฟอร์ส่วนของผู้ถือหุ้นที่มากขึ้น หากผู้ยืมผิดนัดและต้องขายทรัพย์สิน ก็จะมีหลักประกันเพิ่มเติมเพื่อกู้ยอดเงินกู้คงค้าง นี่คือเหตุผลว่าทำไมเงินกู้ LTV ที่ต่ำกว่าจึงได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า: ผู้ให้กู้จะเรียกเก็บเงินน้อยลงเมื่อพวกเขารับรู้ถึงความเสี่ยงน้อยลง สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน LTV จะกำหนดว่า: (1) จำเป็นต้องมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (PMI) หรือไม่ — ซึ่งกำหนดไว้สำหรับสินเชื่อทั่วไปเมื่อ LTV เกิน 80%; (2) ระดับอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กับเงินกู้ - ราคาของผู้ให้กู้ในอัตราที่เพิ่มขึ้นเมื่อ LTV เพิ่มขึ้นสูงกว่า 60%, 70% และ 80% (3) จำนวนเงินกู้สูงสุดเทียบกับราคาประเมิน และ (4) สิทธิ์สำหรับโปรแกรมเงินกู้ (FHA, VA, jumbo) โปรแกรมสินเชื่อที่แตกต่างกันมีขีดจำกัด LTV สูงสุดที่แตกต่างกัน สินเชื่อที่เป็นไปตามเงื่อนไขทั่วไปอนุญาตให้ LTV สูงถึง 97% สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก (พร้อม PMI) และโดยทั่วไป 80% LTV สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สินเชื่อ FHA อนุญาตให้ LTV สูงถึง 96.5% สำหรับที่อยู่อาศัยหลักพร้อมเงินดาวน์ขั้นต่ำ 3.5% สินเชื่อ VA อนุญาตให้ LTV สูงถึง 100% สำหรับทหารผ่านศึกที่มีคุณสมบัติเหมาะสม โดยทั่วไปสินเชื่อขนาดใหญ่จะจำกัดไว้ที่ 80-90% LTV LTV ก็มีความสำคัญหลังการซื้อเช่นกัน: เมื่อคุณชำระค่าจำนองและ/หรือทรัพย์สินเพิ่มขึ้น LTV ของคุณจะลดลง และสร้างส่วนของผู้ถือหุ้น เมื่อ LTV ลดลงเหลือ 80% สำหรับเงินกู้ที่มี PMI ผู้กู้ยืมสามารถขอยกเลิก PMI ซึ่งจะช่วยลดการชำระเงินรายเดือน เมื่อ LTV ลดลงเหลือ 75-80% การรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดหรือ HELOCs จะสามารถเข้าถึงทุนได้ การติดตาม LTV เมื่อเวลาผ่านไปช่วยให้เจ้าของบ้านและนักลงทุนมีภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับสถานะทางการเงินของตนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง
PrimeCalcPro provides professional-grade tools trusted by businesses and academics.
สูตร
▾
ดูอินเทอร์เฟซเครื่องคิดเลขสำหรับสูตรและอินพุตที่เกี่ยวข้อง
โดยที่ตัวแปรแต่ละตัวแสดงถึงปริมาณที่สามารถวัดได้เฉพาะในโดเมนการเงินและการกู้ยืม แทนค่าที่ทราบแล้วแก้ค่าที่ไม่ทราบ สำหรับการคำนวณแบบหลายขั้นตอน ให้ประเมินนิพจน์ภายในก่อน จากนั้นจึงรวมผลลัพธ์โดยใช้ลำดับการดำเนินการมาตรฐานคำอธิบายตัวแปร
▾
| สัญลักษณ์ | ชื่อ | หน่วย | คำอธิบาย |
|---|---|---|---|
| LA | จำนวนเงินกู้ | USD | จำนวนเงินต้นที่ยืมมาจากผู้ให้กู้ เท่ากับราคาซื้อลบเงินดาวน์หรือยอดรีไฟแนนซ์ |
| PV | มูลค่าทรัพย์สิน / ราคาประเมิน | USD | ราคาซื้อที่ต่ำกว่าหรือมูลค่าตลาดโดยประมาณของผู้ประเมิน ผู้ให้กู้ใช้ค่าน้อยกว่าเพื่อกำหนดจำนวนเงินกู้สูงสุด |
| LTV | อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า | % | จำนวนเงินกู้หารด้วยมูลค่าทรัพย์สินคูณ 100 ตัวชี้วัดความเสี่ยงหลักสำหรับการจัดจำหน่ายสินเชื่อจำนอง |
| CLTV | LTV แบบรวม | % | เงินกู้ยืมทั้งหมดในทรัพย์สิน (จำนองครั้งแรก + HELOC + จำนองครั้งที่สอง) หารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน เกี่ยวข้องเมื่อมีภาระจำนองหลายรายการ |
| DP | เงินดาวน์ | USD | ส่วนร่วมทุนโดยผู้ซื้อ เงินดาวน์ = มูลค่าทรัพย์สินคูณ (1 ลบ LTV) ส่งผลต่อ LTV โดยตรง |
| PMI | ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเอกชน | USD/month | การประกันภัยที่จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไปที่สูงกว่า 80% LTV โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่าย 0.2%-1.5% ของวงเงินกู้ต่อปี ชำระเป็นรายเดือน |
วิธี Loan-to-Value (LTV) Calculator
▾
- 1ขั้นตอนที่ 1 - ระบุจำนวนเงินกู้: กำหนดจำนวนเงินที่คุณวางแผนจะกู้ยืม สำหรับการซื้อ จะเท่ากับราคาซื้อลบด้วยเงินดาวน์ของคุณ สำหรับการรีไฟแนนซ์ จะเท่ากับยอดคงค้างของเงินกู้ (อัตราและระยะเวลา) หรือยอดคงเหลือใหม่ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น (refi การจ่ายเงินออก)
- 2ขั้นตอนที่ 2 - กำหนดมูลค่าประเมิน: ในธุรกรรมการซื้อ ผู้ให้กู้ใช้ราคาซื้อหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่าเป็นตัวส่วน หากคุณจ่ายเงิน 400,000 เหรียญสหรัฐ แต่การประเมินมีมูลค่า 385,000 เหรียญสหรัฐ LTV จะคำนวณโดยใช้ 385,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งหมายความว่าการชำระเงินดาวน์ที่มีประสิทธิภาพของคุณนั้นมากกว่าที่วางแผนไว้
- 3ขั้นตอนที่ 3 - คำนวณ LTV: LTV = จำนวนเงินกู้หารด้วยมูลค่าประเมินคูณ 100 ตัวอย่าง: เงินกู้ 320,000 ดอลลาร์หารด้วยมูลค่า 400,000 ดอลลาร์ = LTV 80% นี่คือเกณฑ์ที่สำคัญ — ที่ 80% พอดี โดยทั่วไป PMI ไม่จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไป
- 4ขั้นตอนที่ 4 - ประเมินข้อกำหนดของ PMI: หาก LTV เกิน 80% สำหรับสินเชื่อทั่วไป จำเป็นต้องมีประกันสินเชื่อส่วนบุคคล โดยทั่วไปอัตรา PMI จะอยู่ระหว่าง 0.2%-1.5% ของวงเงินกู้ต่อปี ขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตและ LTV สำหรับเงินกู้ 320,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ที่อัตรา PMI 1.0%: PMI รายเดือน = 267 ดอลลาร์สหรัฐฯ/เดือน
- 5ขั้นตอนที่ 5 - กำหนดระดับราคาของอัตรา: ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะเผยแพร่เอกสารอัตราที่มีการกำหนดราคาตามลำดับชั้นตาม LTV: สินเชื่อที่ LTV 60% หรือต่ำกว่าจะได้รับอัตราที่ดีที่สุด LTV 61-70% เพิ่มเบี้ยประกันภัยเล็กน้อย 71-80% เพิ่มมากขึ้น ความแตกต่างในอัตราระหว่าง 60% ถึง 80% LTV สามารถเป็น 0.25-0.50%
- 6ขั้นตอนที่ 6 - คำนวณ CLTV สำหรับผลิตภัณฑ์ตราสารหนี้ในบ้าน: หากคุณมีการจำนองครั้งแรกและนำ HELOC หรือการจำนองครั้งที่สองออกด้วย ผู้ให้กู้จะคำนวณ LTV รวม: (ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยแรก + ยอดคงเหลือ HELOC) หารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จำกัด CLTV ไว้ที่ 80-90% สำหรับผลิตภัณฑ์ตราสารทุน
- 7ขั้นตอนที่ 7 - ติดตาม LTV เมื่อเวลาผ่านไป: เมื่อคุณชำระเงินจำนองและ/หรือทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ให้คำนวณ LTV ปัจจุบันของคุณเป็นระยะ LTV = ยอดเงินกู้คงเหลือหารด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบัน เมื่อ LTV ถึง 80% โปรดติดต่อผู้ให้กู้เพื่อลบ PMI
ตัวอย่างที่มีคำตอบ
▾
LTV สูง — PMI เพิ่มต้นทุนที่มีความหมาย
LTV = $361,000 / $380,000 = 95.0% ที่ LTV นี้ โปรแกรมสินเชื่อทั่วไปจำเป็นต้องมี PMI ที่อัตรา PMI ประมาณ 0.9% จาก 361,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ค่าใช้จ่าย PMI รายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 271 ดอลลาร์ เจ้าของบ้านจะจ่าย PMI จนกว่ายอดเงินกู้จะลดลงเหลือ 304,000 ดอลลาร์ (80% ของ 380,000 ดอลลาร์) เมื่อตัดจำหน่ายตามปกติของเงินกู้ 30 ปีที่ 7% จะใช้เวลาประมาณ 10-11 ปี ซึ่งคิดเป็นการชำระเงิน PMI สะสมมากกว่า 32,500 ดอลลาร์ การจ่ายเงินต้นเพิ่มเติมจะช่วยเร่งการยกเลิก PMI และประหยัดได้อย่างมาก
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมาตรฐาน LTV
LTV = $337,500 / $450,000 = 75.0% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยทั่วไปแล้วผู้ให้กู้ทั่วไปจะต้องมีการดาวน์ขั้นต่ำ 20-25% (LTV สูงสุด 75-80%) ที่ LTV 75% ไม่จำเป็นต้องมี PMI และผู้กู้มีคุณสมบัติสำหรับระดับอัตราอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีที่สุดที่มีอยู่ นี่เป็นโครงสร้างที่พบบ่อยที่สุดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนบ้านเดี่ยวและ 2-4 ยูนิตภายใต้แนวทางการให้กู้ยืมแบบทั่วไป
มีหุ้นจำนวนมากสำหรับการลงทุนซ้ำ
LTV ปัจจุบัน = $280,000 / $620,000 = 45.2% — หุ้นทุนจำนวนมากที่สร้างขึ้นจากการแข็งค่าและการจ่ายเงินดาวน์ LTV ใหม่หลังจากเงินสดออก $140,000: $420,000 / $620,000 = 67.7% — ซึ่งอยู่ภายในขีดจำกัด LTV 80% สำหรับการเปลี่ยนเงินสดออกจากที่อยู่อาศัยหลัก เงินสดออกสูงสุดที่ 80% LTV: 620,000 ดอลลาร์ x 80% - เงินกู้ที่มีอยู่ 280,000 ดอลลาร์ = สูงสุด 216,000 ดอลลาร์ ผู้กู้สามารถเข้าถึงเงินได้ถึง 216,000 เหรียญสหรัฐ ในขณะที่ยังอยู่ภายใต้เพดานการถอนเงินสดตามปกติ
ช่องว่างการประเมินทำให้เกิดปัญหา LTV ที่ไม่คาดคิด
LTV ที่วางแผนไว้: $400,000 / $500,000 = 80.0% — ไม่มี PMI แต่ด้วยการประเมินมูลค่า 475,000 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้ใช้มูลค่าประเมิน LTV ใหม่: $400,000 / $475,000 = 84.2% — PMI ที่ต้องการ เพื่อหลีกเลี่ยง PMI ผู้กู้จะต้องลดเงินกู้ลงเหลือ 80% ของ 475,000 ดอลลาร์ = 380,000 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าต้องชำระเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 120,000 ดอลลาร์ หรือผู้กู้สามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อลดราคา ขอประเมินครั้งที่สอง หรือยอมรับ PMI ชั่วคราว ช่องว่างในการประเมินเป็นปัญหาทั่วไปในตลาดที่มีการแข่งขันสูงซึ่งมีข้อเสนอเกินกว่าราคาประเมิน
การประยุกต์ใช้จริง
▾
ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการกู้ยืมใช้ Ltv Real Estate เป็นส่วนหนึ่งของขั้นตอนการวิเคราะห์มาตรฐานเพื่อตรวจสอบการคำนวณ ลดข้อผิดพลาดทางคณิตศาสตร์ และสร้างผลลัพธ์ที่สอดคล้องกันซึ่งสามารถจัดทำเป็นเอกสาร ตรวจสอบ และแบ่งปันกับเพื่อนร่วมงาน ลูกค้า หรือหน่วยงานกำกับดูแลเพื่อวัตถุประสงค์ในการปฏิบัติตามกฎระเบียบ
อาจารย์และอาจารย์ของมหาวิทยาลัยรวม Ltv Real Estate ไว้ในสื่อการเรียนการสอน การบ้าน และแหล่งข้อมูลการเตรียมสอบ ช่วยให้นักศึกษาตรวจสอบการคำนวณด้วยตนเอง สร้างสัญชาตญาณเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างอินพุตและเอาท์พุต และมุ่งเน้นไปที่ความเข้าใจแนวความคิดมากกว่าการคำนวณ
ที่ปรึกษาและที่ปรึกษาใช้ Ltv Real Estate เพื่อสร้างแบบจำลองสถานการณ์ต่างๆ อย่างรวดเร็วระหว่างการประชุมกับลูกค้า ทำให้สามารถสำรวจคำถามแบบ What-if ได้แบบเรียลไทม์ ซึ่งหากไม่เช่นนั้นจะต้องกลับไปที่สำนักงานเพื่อรับการวิเคราะห์และการรายงานตามสเปรดชีตโดยละเอียด
ผู้ใช้แต่ละรายพึ่งพา Ltv Real Estate ในการตัดสินใจวางแผนส่วนบุคคล — เปรียบเทียบตัวเลือก ตรวจสอบราคาที่ได้รับจากผู้ให้บริการ ตรวจสอบการคำนวณของบุคคลที่สาม และสร้างความมั่นใจว่าตัวเลขที่อยู่เบื้องหลังการตัดสินใจที่สำคัญได้รับการคำนวณอย่างถูกต้องและสม่ำเสมอ
กรณีพิเศษ
▾
ในทางปฏิบัติ กรณีขอบนี้จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากสมมติฐานมาตรฐานอาจไม่ถือได้ เมื่อเผชิญกับสถานการณ์นี้ในการคำนวณอสังหาริมทรัพย์ ltv ผู้ปฏิบัติงานควรตรวจสอบเงื่อนไขขอบเขต ตรวจสอบความเสี่ยงแบบหารด้วยศูนย์ และพิจารณาว่าสมมติฐานของแบบจำลองยังคงใช้ได้ภายใต้สภาวะที่รุนแรงเหล่านี้หรือไม่
ในทางปฏิบัติ กรณีขอบนี้จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากสมมติฐานมาตรฐานอาจไม่ถือได้ เมื่อเผชิญกับสถานการณ์นี้ในการคำนวณอสังหาริมทรัพย์ ltv ผู้ปฏิบัติงานควรตรวจสอบเงื่อนไขขอบเขต ตรวจสอบความเสี่ยงแบบหารด้วยศูนย์ และพิจารณาว่าสมมติฐานของแบบจำลองยังคงใช้ได้ภายใต้สภาวะที่รุนแรงเหล่านี้หรือไม่
ค่าอินพุตที่รุนแรง
ในทางปฏิบัติ กรณีขอบนี้จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากสมมติฐานมาตรฐานอาจไม่ถือได้ เมื่อเผชิญกับสถานการณ์นี้ในการคำนวณอสังหาริมทรัพย์ ltv ผู้ปฏิบัติงานควรตรวจสอบเงื่อนไขขอบเขต ตรวจสอบความเสี่ยงแบบหารด้วยศูนย์ และพิจารณาว่าสมมติฐานของแบบจำลองยังคงใช้ได้ภายใต้สภาวะที่รุนแรงเหล่านี้หรือไม่
ขีดจำกัด LTV และข้อกำหนด PMI ตามโปรแกรมสินเชื่อ (2024)
▾
| โปรแกรมสินเชื่อ | LTV สูงสุด | จำเป็นต้องมี PMI หรือไม่? | ชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำ | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|
| แบบธรรมดา (ประถมศึกษา) | 97% | ใช่ สูงกว่า 80% | 3% | สินเชื่อที่แข็งแกร่งต้องการสำหรับ 97% |
| แบบธรรมดา (การลงทุน) | 80%-85% | No | 15%-20% | ส่วนลดทั่วไป 25% สำหรับ 2-4 ยูนิต |
| FHA (ประถมศึกษา) | 96.5% | จำเป็นต้องมี MIP | 3.5% | MIP ตลอดชีวิตหาก LTV > 90% ณ จุดกำเนิด |
| เวอร์จิเนีย (ประถมศึกษา) | 100% | No | 0% | ทหารผ่านศึกเท่านั้น มีค่าธรรมเนียมการระดมทุน |
| USDA ชนบท (ประถมศึกษา) | 100% | ค่าประกัน | 0% | มีการใช้พื้นที่ชนบทและการจำกัดรายได้ |
| จัมโบ้ (ประถม) | 80%-90% | แตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ | 10%-20% | เหนือขีดจำกัดที่สอดคล้อง |
| สินเชื่อเพื่อการลงทุน DSCR | 75%-80% | No | 20%-25% | มีคุณสมบัติเฉพาะรายได้จากทรัพย์สินเท่านั้น |
| Refi เงินสดออก (หลัก) | 80% | No | N/A | สูงสุด 80% ของราคาประเมิน |
| Refi เงินสดออก (การลงทุน) | 75% | No | N/A | สูงสุด 75% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน |
คำถามที่พบบ่อย
▾
LTV ใดที่จำเป็นสำหรับการจำนองแบบธรรมดาในปี 2567
สินเชื่อที่เป็นไปตามข้อกำหนดทั่วไปให้ LTV สูงถึง 97% สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีคุณสมบัติเหมาะสมโดยใช้โปรแกรม HomeReady หรือ Home Possible และสูงถึง 95% LTV สำหรับผู้ซื้อซ้ำ สินเชื่อที่สูงกว่า 80% LTV ต้องมี PMI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยทั่วไปหลักเกณฑ์ทั่วไปจะกำหนดไว้ที่ 80% LTV (ดาวน์ขั้นต่ำ 20%) โดยผู้ให้กู้บางรายกำหนดให้ดาวน์ 25% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2-4 ยูนิต สินเชื่อขนาดจัมโบ้ที่สูงกว่าขีดจำกัดที่เป็นไปตามข้อกำหนด ($766,550 สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ในปี 2567) โดยทั่วไปจะต้องมี LTV สูงสุด 80-90% โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
PMI ทำงานอย่างไร และฉันจะยกเลิกได้เมื่อใด
Private Mortgage Insurance ปกป้องผู้ให้กู้จากการผิดนัดชำระสินเชื่อที่เกิน LTV 80% โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่าย 0.2% -1.5% ของวงเงินกู้ต่อปี ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้านปี 1998 ผู้ให้กู้จะต้องยกเลิก PMI โดยอัตโนมัติเมื่อยอดเงินกู้ของคุณถึง 78% ของราคาซื้อเดิมตามการตัดจำหน่ายที่กำหนดไว้ คุณสามารถขอยกเลิกได้เมื่อยอดเงินของคุณถึง 80% ตามราคาซื้อเดิม ด้วยการประเมินใหม่ที่แสดงการแข็งค่าเพียงพอที่จะทำให้ LTV ต่ำกว่า 80% ของมูลค่าปัจจุบัน ผู้ให้กู้บางรายจะยกเลิก PMI เร็วขึ้น
LTV และ CLTV แตกต่างกันอย่างไร?
LTV วัดเฉพาะการจำนองหลักที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าทรัพย์สิน CLTV รวมถึงภาระจำนองทั้งหมด - การจำนองครั้งแรกบวกกับการจำนองครั้งที่สอง HELOC หรือสินเชื่อที่มีหลักประกันอื่น ๆ ตัวอย่างเช่น หากคุณมีสินเชื่อจำนองครั้งแรก 320,000 ดอลลาร์และมี HELOC 40,000 ดอลลาร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 500,000 ดอลลาร์ LTV ของคุณคือ 64% แต่ CLTV ของคุณคือ 72% ผู้ให้กู้กำหนดขอบเขต CLTV แตกต่างกัน: หลายแห่งอนุญาตให้จำนอง LTV ครั้งแรกได้ 80% แต่จำกัด CLTV ไว้ที่ 85-90% สำหรับผลิตภัณฑ์ตราสารทุน สถานการณ์ที่มี CLTV สูงจะช่วยลดภาระหนี้สินและเพิ่มความรุนแรงของการสูญเสียการยึดสังหาริมทรัพย์
LTV ที่สูงขึ้นจะส่งผลต่ออัตราการจำนองของฉันอย่างไร?
LTV ที่สูงขึ้นส่งผลโดยตรงต่ออัตราการจำนองที่สูงขึ้นผ่านการปรับราคาระดับสินเชื่อ (LLPA) ที่เรียกเก็บโดย Fannie Mae และ Freddie Mac การปรับราคาตามความเสี่ยงเหล่านี้จะนำไปใช้ที่จุดเริ่มต้นโดยพิจารณาจากคะแนนเครดิตและการรวม LTV ผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิต 760 อาจจ่ายอัตราสูงกว่า 0.25% ที่ LTV 85% เทียบกับ LTV 75% ที่คะแนนเครดิตต่ำกว่า การปรับตาม LTV อาจอยู่ที่ 0.5-1.5% ตลอดระยะเวลาจำนอง 30 ปี ความแตกต่างของอัตราเล็กน้อยเหล่านี้แปลงไปสู่การจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเติมนับหมื่นดอลลาร์
ฉันสามารถหลีกเลี่ยง PMI โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ 20% ได้หรือไม่
ใช่. ประการแรก สินเชื่อแบบ piggyback (โครงสร้าง 80-10-10): จำนองครั้งแรกที่ LTV 80% และจำนองครั้งที่สอง 10% โดยจ่ายดาวน์ 10% - การจำนองครั้งแรกจะหลีกเลี่ยง PMI ประการที่สอง PMI ที่ผู้ให้กู้จ่าย (LPMI): ผู้ให้กู้จ่าย PMI ล่วงหน้าเพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย ประการที่สาม สินเชื่อ VA สำหรับทหารผ่านศึกที่มีสิทธิ์อนุญาตให้ LTV สูงถึง 100% โดยไม่มี PMI ประการที่สี่ ผลิตภัณฑ์พอร์ตโฟลิโอของสหภาพเครดิตบางประเภทเสนอสินเชื่อ LTV สูงโดยไม่มี PMI ในอัตราที่แข่งขันได้สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
LTV ลดลงเมื่อเวลาผ่านไปเร็วแค่ไหน?
LTV ลดลงด้วยสองกลไก: การจ่ายเงินต้นตามกำหนดเวลาและการแข็งค่าของทรัพย์สิน สำหรับการจำนองมาตรฐาน 30 ปีที่ 7% ประมาณ 80% ของการชำระเงินก่อนกำหนดแต่ละครั้งเป็นดอกเบี้ย และมีเพียง 20% เท่านั้นที่เป็นเงินต้น ภายในปีที่ 10 คุณได้ชำระเงินดาวน์ประมาณ 7-9% ของยอดคงเหลือเดิม การแข็งค่าของทรัพย์สินจะลด LTV แยกต่างหาก: หากบ้านของคุณเพิ่มขึ้น 4% ต่อปีในช่วง 5 ปี (รวม 22%) และเดิมคุณยืม LTV 80% LTV ของคุณจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะอยู่ที่ประมาณ 65% โดยไม่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมใดๆ
วงเงิน LTV ใดบ้างที่ใช้กับสินเชื่อ FHA และ VA
สินเชื่อ FHA อนุญาตให้ LTV สูงถึง 96.5% สำหรับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิต 580 หรือสูงกว่า โดยต้องชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำ 3.5% FHA กำหนดให้ทั้งเบี้ยประกันจำนองล่วงหน้า (1.75% ของวงเงินกู้) และ MIP รายปี (0.55% -1.05% ต่อเดือน) ต่างจาก PMI ตรงที่ FHA MIP ไม่สามารถยกเลิกได้สำหรับสินเชื่อที่มี LTV สูงกว่า 90% ณ จุดกำเนิด ซึ่งจะคงอยู่ตลอดอายุของเงินกู้ ทำให้ FHA คุ้มค่าที่สุดสำหรับผู้ซื้อที่วางแผนจะรีไฟแนนซ์ไปเป็นแบบปกติเมื่อถึงส่วนของผู้ถือหุ้น 20% สินเชื่อ VA อนุญาตให้ทหารผ่านศึกที่มีสิทธิ์สามารถกู้ยืม LTV ได้มากถึง 100% โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์และไม่มีประกันจำนอง
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
▾
- !การคำนวณ LTV โดยใช้ราคาซื้อเมื่อราคาประเมินลดลง ผู้ให้กู้จะใช้ราคาซื้อหรือราคาประเมินที่น้อยกว่าเสมอ
- !ละเว้นต้นทุนรวมของ PMI ในช่วงระยะเวลาการถือครองที่คาดหวังเมื่อเปรียบเทียบตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ต่ำ ซึ่งอาจเพิ่มต้นทุนรวม 15,000-40,000 ดอลลาร์
- !ลืมรวมการจำนองครั้งที่สองหรือ HELOCs ในการคำนวณ CLTV เมื่อมีคุณสมบัติรับเงินทุนเพิ่มเติม
- !สมมติว่าเมื่อ LTV ลดลงต่ำกว่า 80% PMI จะยกเลิกโดยอัตโนมัติ ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้าน การยกเลิกอัตโนมัติจะทริกเกอร์ที่ LTV 78% ตามมูลค่าเดิมเท่านั้น
- !การใช้มูลค่าทรัพย์สินเก่าสำหรับการคำนวณ LTV ในตลาดที่แข็งค่าขึ้นอย่างรวดเร็วหรืออ่อนค่าลง - LTV ปัจจุบันตามมูลค่าตลาดปัจจุบันควรได้รับการตรวจสอบทุกปี
เคล็ดลับโปร
หากคุณใกล้จะถึงเกณฑ์การชำระเงินดาวน์ 20% ให้พิจารณาว่าจะเหมาะสมกว่าหรือไม่ที่จะดาวน์ 20% เพื่อหลีกเลี่ยง PMI แทนที่จะวางเงินดาวน์น้อยลงและลงทุนส่วนต่าง เปรียบเทียบ: ต้นทุน PMI ต่อเดือนคูณด้วยเดือนที่คาดการณ์ไว้จนกว่า PMI จะยกเลิก เทียบกับผลตอบแทนการลงทุนที่คาดหวังจากทุนที่ถูกระงับ ในสภาพแวดล้อมการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง การใช้เลเวอเรจและการลงทุนความแตกต่างอาจเกิดขึ้นข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณคาดหวังว่าการแข็งค่าอย่างรวดเร็วจะกำจัด PMI ได้อย่างรวดเร็ว
คุณรู้ไหม?
แนวคิดของขีดจำกัด LTV ที่เป็นมาตรฐานในการให้กู้ยืมจำนองของสหรัฐอเมริกานั้นเกิดขึ้นอย่างเป็นทางการผ่านการสร้าง Fannie Mae ในปี 1938 และ Freddie Mac ในปี 1970 ก่อนที่จะมีข้อกำหนดของตลาดรองที่เป็นมาตรฐาน ขีดจำกัด LTV มักจะถูกจำกัดไว้ที่ 50-60% ซึ่งกำหนดให้ต้องชำระเงินดาวน์จำนวนมากซึ่งจำกัดการเป็นเจ้าของบ้านไว้เฉพาะผู้ที่มีฐานะร่ำรวย การเปิดตัวการประกันภัยจำนอง - FHA ในปี 1934 และการประกันภัยจำนองภาคเอกชนในปี 1957 - ทำให้ LTV เพิ่มขึ้นเป็น 95-97% ซึ่งเป็นการทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นประชาธิปไตยโดยพื้นฐานในอเมริกา
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
เอกสารอ้างอิง
รับเคล็ดลับคณิตศาสตร์รายสัปดาห์
เข้าร่วมกับสมาชิก 12,000+ รายที่ได้รับเคล็ดลับเครื่องคิดเลขทุกสัปดาห์