อัตราการแปลงทุน (Cap Rate) เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยแสดงรายได้ประจำปีของอสังหาริมทรัพย์เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่า ช่วยให้คุณเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์โดยไม่คำนึงถึงขนาดหรือราคา
สูตร
Cap Rate = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) / มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ × 100%
การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)
NOI = รายได้ค่าเช่ารวม − ค่าห้องว่าง − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึง: ภาษีทรัพย์สิน, ประกันภัย, ค่าซ่อมแซม, ค่าบริหารจัดการ, ค่าสาธารณูปโภค (ถ้าเจ้าของจ่าย) และเงินสำรอง NOI ไม่รวมการชำระเงินจำนอง—Cap Rate เป็นตัวชี้วัดของทรัพย์สินโดยอิสระจากการจัดหาเงินทุน
ตัวอย่างทีละขั้นตอน
ราคาซื้อ: $500,000 ค่าเช่ารวมต่อปี: $48,000 (12 × $4,000/เดือน) ห้องว่าง (7%): $3,360 ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน: $14,000
- NOI = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
- Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6.13%
Cap Rate ที่ควรมุ่งหวัง
| Cap Rate | ความหมาย |
|---|---|
| < 4% | ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนต่ำ (ตลาดในเมืองชั้นนำ) |
| 4–6% | ปานกลาง (ตลาดชานเมือง/มั่นคง) |
| 6–8% | ผลตอบแทนดี (เป้าหมายการลงทุนทั่วไป) |
| > 8% | ผลตอบแทนสูงแต่ความเสี่ยงสูงขึ้น |
ข้อจำกัดของ Cap Rate
Cap Rate ไม่คำนึงถึง: เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน, ศักยภาพการเพิ่มมูลค่า, สิทธิประโยชน์ทางภาษี หรือรายจ่ายลงทุน ใช้ร่วมกับอัตราผลตอบแทนเงินสดและ GRM เพื่อภาพรวมที่ครบถ้วน
ใช้เครื่องคำนวณ Cap Rate ของเราเพื่อวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ทุกประเภท