Kapitalizasyon oranı (cap rate), gayrimenkul yatırımındaki en önemli ölçütlerden biridir. Bir mülkün yıllık gelirini değerinin yüzdesi olarak ifade ederek, boyut veya fiyattan bağımsız olarak mülkleri karşılaştırmanıza olanak tanır.
Formül
Cap Rate = Net İşletme Geliri (NİG) / Mülk Değeri × 100%
Net İşletme Geliri (NİG) Hesabı
NİG = Brüt Kira Geliri − Boşluk − İşletme Giderleri
İşletme giderleri şunları kapsar: mülk vergileri, sigorta, onarımlar, mülk yönetim ücretleri, faturalar (kiraya veren ödüyorsa) ve yedek akçe. NİG, ipotek ödemelerini kapsamaz—cap rate, finansmandan bağımsız bir mülk ölçütüdür.
Adım Adım Örnek
Satın alma fiyatı: 500.000 $ Yıllık brüt kira: 48.000 $ (12 × 4.000 $/ay) Boşluk (%7): 3.360 $ İşletme giderleri: 14.000 $
- NİG = 48.000 $ − 3.360 $ − 14.000 $ = 30.640 $
- Cap Rate = 30.640 $ / 500.000 $ × 100% = %6,13
Hedeflenmesi Gereken Cap Rate
| Cap Rate | Yorum |
|---|---|
| %4'ten az | Düşük risk, düşük getiri (birinci sınıf kentsel piyasalar) |
| %4–6 | Orta (banliyö/istikrarlı piyasalar) |
| %6–8 | İyi getiri (tipik yatırım hedefi) |
| %8'den fazla | Daha yüksek getiri ama daha yüksek risk |
Cap Rate'in Sınırlılıkları
Cap rate şunları hesaba katmaz: finansman koşulları, değer artış potansiyeli, vergi avantajları veya sermaye harcamaları. Tam bir değerlendirme için nakit üzerinden getiri ve GRM ile birlikte kullanın.
Herhangi bir gelir getiren mülkü analiz etmek için cap rate hesaplayıcımızı kullanın.