Ставка капіталізації (cap rate) — одна з найважливіших метрик в інвестуванні в нерухомість. Вона виражає річний дохід від об'єкта як відсоток від його вартості, що дозволяє порівнювати об'єкти незалежно від розміру або ціни.
Формула
Cap Rate = Чистий операційний дохід (ЧОД) / Вартість об'єкта × 100%
Розрахунок Чистого Операційного Доходу (ЧОД)
ЧОД = Валовий орендний дохід − Вакантність − Операційні витрати
Операційні витрати включають: податок на нерухомість, страхування, ремонт, управління об'єктом, комунальні платежі (якщо платить орендодавець) та резерви. ЧОД НЕ включає виплати по іпотеці—cap rate є метрикою об'єкта, незалежною від фінансування.
Покроковий Приклад
Ціна покупки: $500 000 Річний валовий орендний дохід: $48 000 (12 × $4 000/міс) Вакантність (7%): $3 360 Операційні витрати: $14 000
- ЧОД = $48 000 − $3 360 − $14 000 = $30 640
- Cap Rate = $30 640 / $500 000 × 100% = 6,13%
На Яку Ставку Орієнтуватися?
| Cap Rate | Інтерпретація |
|---|---|
| < 4% | Низький ризик, низька дохідність (преміальні міські ринки) |
| 4–6% | Помірний (приміські/стабільні ринки) |
| 6–8% | Хороша дохідність (типова інвестиційна мета) |
| > 8% | Вища дохідність, але підвищений ризик |
Обмеження Ставки Капіталізації
Cap rate не враховує: умови фінансування, потенціал зростання вартості, податкові пільги або капітальні витрати. Використовуйте її разом з дохідністю «cash-on-cash» та GRM для повної картини.
Скористайтеся нашим калькулятором cap rate для аналізу будь-якого прибуткового об'єкта нерухомості.