Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) là một trong những chỉ số quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản. Nó biểu thị thu nhập hàng năm của bất động sản dưới dạng phần trăm giá trị, cho phép so sánh các bất động sản bất kể quy mô hay giá cả.
Công Thức
Cap Rate = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Giá trị bất động sản × 100%
Tính Thu Nhập Hoạt Động Ròng (NOI)
NOI = Tổng thu nhập cho thuê − Tỷ lệ trống − Chi phí hoạt động
Chi phí hoạt động bao gồm: thuế bất động sản, bảo hiểm, sửa chữa, phí quản lý, tiện ích (nếu chủ nhà trả) và quỹ dự phòng. NOI không bao gồm thanh toán thế chấp—Cap Rate là chỉ số của bất động sản, độc lập với tài chính.
Ví Dụ Từng Bước
Giá mua: $500,000 Tổng tiền thuê hàng năm: $48,000 (12 × $4,000/tháng) Tỷ lệ trống (7%): $3,360 Chi phí hoạt động: $14,000
- NOI = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
- Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6,13%
Cap Rate Nên Hướng Đến
| Cap Rate | Diễn giải |
|---|---|
| < 4% | Rủi ro thấp, lợi nhuận thấp (thị trường đô thị hạng nhất) |
| 4–6% | Vừa phải (thị trường ngoại ô/ổn định) |
| 6–8% | Lợi nhuận tốt (mục tiêu đầu tư điển hình) |
| > 8% | Lợi nhuận cao hơn nhưng rủi ro cao hơn |
Hạn Chế Của Cap Rate
Cap Rate không tính đến: điều kiện tài chính, tiềm năng tăng giá, lợi ích thuế hoặc chi phí vốn. Sử dụng cùng với tỷ suất hoàn vốn tiền mặt và GRM để có cái nhìn toàn diện.
Sử dụng máy tính Cap Rate của chúng tôi để phân tích bất kỳ bất động sản tạo thu nhập nào.