ரியல் எஸ்டேட்டில் கேப் ரேட் எப்படி கணக்கிடுவது

மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் (Cap Rate) என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் மிக முக்கியமான அளவீடுகளில் ஒன்றாகும். இது ஒரு சொத்தின் வருடாந்திர வருமானத்தை அதன் மதிப்பின் சதவீதமாக வெளிப்படுத்துகிறது, இது அளவு அல்லது விலையைப் பொருட்படுத்தாமல் சொத்துக்களை ஒப்பிட உதவுகிறது.

சூத்திரம்

Cap Rate = நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) / சொத்து மதிப்பு × 100%

நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) கணக்கீடு

NOI = மொத்த வாடகை வருமானம் − காலிப்பகுதி − இயக்க செலவுகள்

இயக்க செலவுகளில் அடங்குவன: சொத்து வரி, காப்பீடு, பழுதுபார்ப்பு, சொத்து மேலாண்மை கட்டணம், பயன்பாடுகள் (வீட்டுடைமையாளர் செலுத்தினால்) மற்றும் இருப்பு. NOI-ல் அடமான கட்டணங்கள் சேர்க்கப்படவில்லை—Cap Rate என்பது நிதியளிப்பிலிருந்து சுயாதீனமான சொத்து அளவீடு ஆகும்.

படிப்படியான எடுத்துக்காட்டு

கொள்முதல் விலை: $500,000 வருடாந்திர மொத்த வாடகை: $48,000 (12 × $4,000/மாதம்) காலிப்பகுதி (7%): $3,360 இயக்க செலவுகள்: $14,000

1. NOI = $48,000 − $3,360 − $14,000 = $30,640
2. Cap Rate = $30,640 / $500,000 × 100% = 6.13%

எந்த Cap Rate-ஐ இலக்காக வைக்கவேண்டும்?

Cap Rate	விளக்கம்
4%-க்கும் குறைவு	குறைந்த ஆபத்து, குறைந்த வருமானம் (முதன்மை நகர சந்தைகள்)
4–6%	மிதமான (புறநகர்/நிலையான சந்தைகள்)
6–8%	நல்ல வருமானம் (வழக்கமான முதலீட்டு இலக்கு)
8%-க்கும் அதிகம்	அதிக வருமானம் ஆனால் அதிக ஆபத்து

Cap Rate-இன் வரம்புகள்

Cap Rate கருத்தில் கொள்ளாதவை: நிதியளிப்பு நிபந்தனைகள், மதிப்பு உயர்வு சாத்தியம், வரி சலுகைகள் அல்லது மூலதன செலவுகள். முழுமையான படத்திற்கு cash-on-cash வருமானம் மற்றும் GRM உடன் சேர்த்துப் பயன்படுத்துங்கள்.

எந்த வருமான ஈட்டும் சொத்தையும் பகுப்பாய்வு செய்ய எங்கள் cap rate கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்துங்கள்.