หากคุณเคยรับราชการทหาร สินเชื่อบ้าน VA เป็นหนึ่งในผลประโยชน์ทางการเงินที่ทรงพลังที่สุดสำหรับคุณ แต่ระบบการให้สิทธิจะสร้างความสับสนให้กับผู้ใช้ครั้งแรกเกือบทุกคน การทำความเข้าใจวิธีการทำงานของการรับประกัน จำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายเป็นค่าธรรมเนียมการจัดหาเงินทุน และการเปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือนของคุณกับการจำนองแบบเดิมๆ จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้นับหมื่นดอลลาร์ตลอดอายุเงินกู้

การให้สิทธิ์สินเชื่อ VA คืออะไร?

สิทธิในการกู้ยืม VA คือจำนวนเงินดอลลาร์ที่ Department of Veterans Affairs รับประกันแก่ผู้ให้กู้ของคุณหากคุณผิดนัดชำระหนี้ ไม่ใช่จำนวนเงินที่คุณสามารถยืมได้ แต่เป็นคำมั่นสัญญาของรัฐบาลที่จะครอบคลุมการสูญเสียส่วนหนึ่งของผู้ให้กู้ ซึ่งช่วยให้ผู้ให้กู้เสนอ��ินเชื่อจำนองให้กับคุณได้โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์และไม่มีประกันสินเชื่อส่วนบุคคล

VA ให้สิทธิสองระดับ:

สิทธิ์ขั้นพื้นฐาน — 36,000 ดอลลาร์ สิ่งนี้ก่อตั้งขึ้นเมื่อหลายสิบปีก่อนและสะท้อนถึงการออกแบบโปรแกรมดั้งเดิม ตามมูลค่าที่ตรา���ว้ สิทธิขั้นพื้นฐานสนับสนุนเฉพาะสินเชื่อไม่เกิน 144,000 ดอลลาร์ (ผู้ให้กู้ต้องการหลักประกัน 25% และ 25% ของ 144,000 ดอลลาร์ = 36,000 ดอลลาร์)

**สิทธิ์โบนัส (หรือ "ระดับที่สอง") — นี่คือสิ่งที่ทำให้โปรแกรมนี้ใช้ได้ในตลาดที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ VA รับประกัน 25% ของวงเงินกู้ยืมตามที่กำหนดโดย FHFA สำหรับมณฑลส่วนใหญ่��นปี 2024–2025 ขีดจำกัดดังกล่าวคือ 766,550 ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าสิทธิ์ทั้งหมดที่มีอยู่คือ 191,637 ดอลลาร์ (25% ของ 766,550 ดอลลาร์) หลังจากลบยอดเงินพื้นฐาน $36,000 แล้ว สิทธิ์โบนัสจะเพิ่มขึ้นอีก $155,637

ในทางปฏิบัติ: ด้วยสิทธิเต็มจำนวน VA จะรับประกัน 25% ของสิ่งที่คุณยืมจนถึงวงเงินกู้ยืมที่สอดคล้องกัน ซึ่งหมายความว่าทหารผ่านศึกส่วนใหญ่สามารถซื้อบ้านที่มีเงินดาวน์เป็นศูนย์โดยไม่มีเ���ดานเงินกู้ในเขตของตน ทหารผ่านศึกที่มีสิทธิเต็มจำนวนที่กู้ยืมเกินวงเงินสินเชื่อตามมาตรฐานอาจต้องชำระเงินดาวน์เท่ากับ 25% ของส่วนที่เกิน

สิทธิ์เต็มและสิทธิ์คงเหลือ

การให้สิทธิ์แบบเต็ม มีให้สำหรับทหารผ่านศึกที่ไม่เคยใช้สิทธิประโยชน์สินเชื่อ VA ของตน หรือผู้ที่ได้ชำระเงินกู้ VA ก่อนหน้านี้และได้รับสิทธิ์คืนอย่างเป็นทางการ หรือผู้ที่ขายบ้านของตนและผู้ซื้อรายใหม่รับเงินกู้ VA (ปลดภาระรับผิดของทหารผ่านศึกอย่างเต็มที่)

หากต้องการคืนสิทธิหลังจากชำระเงินกู้ VA แล้ว คุณต้องส่งแบบฟอร์ม VA 26-1880 ไปยัง VA โดยทั่วไปกระบวนการนี้จะใช้เวลาสองสามสัปดาห์ เมื่อได้รับคืนแล้ว คุณจะกลับมาได้รับสิทธิ์เต็มรูปแบบเสมือนว่าเงินกู้ครั้งก่อนไม่เคยเกิดขึ้น

สิทธิ์คงเหลือ มีผลเมื่อคุณยังมีเงินกู้ VA ที่ใช้งานอยู่ หากคุณใช้สิทธิ์ 100,000 ดอลลาร์ในบ้านหลังก่อนที่คุณยังไม่ได้ขาย และสิทธิ์รวมในเคาน์ตีของคุณคือ 191,637 ดอลลาร์ คุณจะเหลือเงิน 91,637 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้จะต้องให้คุณชำระเงินดาวน์สำหรับช่องว่างระหว่าง 25% ของราคาซื้อใหม่กับสิทธิ์ที่เหลืออยู่ของคุณ

ตัวอย่าง: คุณต้องการซื้อบ้านมูลค่า 400,000 ดอลลาร์ แต่มีกรรมสิทธิ์คงเหลือเพียง 91,637 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้ต้องการเงินประกัน 25%: 400,000 ดอลลาร์ × 25% = 100,000 ดอลลาร์ คุณขาดเงิน $8,363 ดังนั้นคุณต้องนำเงินดาวน์ $8,363 มาด้วย

คุณสามารถถือสินเชื่อ VA สองรายการพร้อมกันได้ ซึ่งพบได้ทั่วไปในหมู่สมาชิกบริการที่ย้ายที่อยู่บ่อยๆ สิ่งนี้เรียกว่าสถานการณ์ "การให้สิทธิ์ระดับที่สอง"

ตารางค่าธรรมเนียมการระดมทุน

ค่าธรรมเนียมเงินทุน VA เป็นการเรียกเก็บเงินครั้งเดียวที่ช่วยให้โปรแกรมเงินกู้ VA สามารถดำรงอยู่ได้ด้วยตนเอง จะจ่ายเมื่อปิดหรือทบยอดเป็นจำนวนเงินกู้ ค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไปตามประเภทสินเชื่อของคุณ เงินดาวน์ และขึ้นอยู่กับว่าคุณเคยใช้สิทธิประโยชน์มาก่อนหรือไม่

Loan Type Down Payment First Use Subsequent Use
Purchase / Construction 0% 2.15% 3.30%
Purchase / Construction 5%–9.99% 1.50% 1.50%
Purchase / Construction 10%+ 1.25% 1.25%
Cash-Out Refinance N/A 2.15% 3.30%
IRRRL (Streamline Refi) N/A 0.50% 0.50%

การยกเว้นค่าธรรมเนียมเงินทุน: ทหารผ่านศึกที่ได้รับค่าชดเช��ความพิการของ VA ในระดับใดก็ได้ (แม้แต่ 0%) คู่สมรสที่รอดชีวิตของทหารผ่านศึกที่เสียชีวิตในการให้บริการหรือจากความพิการที่เชื่อมต่อกับบริการ และผู้รับ Purple Heart ที่ปฏิบัติหน้าที่อยู่ล้วนได้รับการยกเว้นจากค่าธรรมเนียมเงินทุน ซึ่งสามารถช่วยประหยัดเงินได้หลายพัน — สำหรับเงินกู้ 400,000 ดอลลาร์ ค่าธรรมเนียม 2.15% เท่ากับ 8,600 ดอลลาร์

ตัวอย่างการชำระเงินรายเดือน: VA เทียบกับแบบทั่วไป

ลองเปรียบเทียบการซื้อบ้านมูลค่า 400,000 ดอลลาร์พร้อมส่วนลด 0% สำหรับสินเชื่อ VA เทียบกับส่วนลด 5% สำหรับสินเชื่อทั่วไปที่อัตราดอกเบี้ย 7.0% เท่าเดิม (คงที่ 30 ปี)

Item VA Loan Conventional (5% down)
Loan Amount $408,600 (rolled funding fee) $380,000
Interest Rate 7.00% 7.00%
Monthly P&I $2,719 $2,529
PMI $0 ~$142/month
Monthly Insurance $0 $142
Total Monthly $2,719 $2,671
Down Payment Required $0 $20,000

เมื่อมองแวบแรกการชำระเงินรายเดือนจะดูคล้ายกัน แต่ผู้ยืม VA เก็บเงิน 20,000 ดอลลาร์ไว้ในกระเป๋าเมื่อปิดบัญชี หากลงทุน 20,000 ดอลลาร์ที่ 7% ต่อปี ก็จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 76,000 ดอลลาร์ในระยะเวลา 20 ปี ทำให้ข้อได้เปรียบที่แท้จริงของเงินกู้ VA มีขนาดใหญ่กว่าการเปรียบเทียบการชำระเงินที่แนะนำอย่างมาก

โดยทั่วไปแล้ว PMI ของเงินกู้ทั่วไ���จะลดลงเมื่อคุณถึง 80% LTV (ประมาณ 8-9 ปีที่ตัวเลขเหล่านี้) แต่เมื่อถึงตอนนั้นผู้กู้ VA ก็ได้รับประโยชน์จาก PMI ปลอดการชำระเงินเป็นเวลาหลายปี

วงเงินกู้ยืมของเคาน์ตี้

นับตั้งแต่พระราชบัญญัติทหารผ่านศึกเวียดนาม Blue Water Navy ปี 2020 ไม่มี "ข้อจำกัด" เงินกู้ VA สำหรับทหารผ่านศึกที่มีสิทธิเต็มจำนวนอีกต่อไป คุณสามารถยืมได้มากเท่าที่ผู้ให้กู้จะอนุมัติ อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดสินเชื่อที่สอดคล้องกับเขตยังคงมีความสำคัญสำหรับสองสถานการณ์:

  1. ทหารผ่านศึกที่มีสิทธิคงเหลือ (ไม่เต็มจำนวน) — ข้อจำกัดส่งผลต่อการคำนวณเงินดาวน์ที่ต้องการ
  2. ผู้ให้กู้อาจกำหนดโอเวอร์เลย์ของตนเองให้สูงกว่าขีดจำกัดที่สอดคล้อง

ขีดจำกัดที่เป็นไปตามมาตรฐาน (มณฑลส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา ปี 2024–2025): $766,550

ตัวอย่างพื้นที่ที่มีต้นทุนสูง:

County 2024 Conforming Limit
San Francisco, CA $1,149,825
Honolulu, HI $1,149,825
King County (Seattle), WA $977,500
Nassau County (NYC suburbs), NY $1,149,825
Denver, CO $816,500
Most other US counties $766,550

สินเชื่อ VA ในเขตที่มีต้นทุนสูงทำให้ทหารผ่านศึกมีกำลังซื้อแบบ Zero-down มากขึ้น เนื่องจากการค้ำประกันจะขึ้นอยู่กับ 25% ของขีดจำกัดที่สูงกว่า

ตำนานเงินกู�� VA ทั่วไปถูกเปิดเผย

ความเชื่อผิด ๆ: สินเชื่อ VA มีไว้สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเท่านั้น เท็จ ไม่มีข้อจำกัดว่าคุณสามารถใช้สิทธิประโยชน์สินเชื่อ VA ได้กี่ครั้ง ตราบใดที่คุณมีสิทธิ์ (ไม่ว่าจะเต็มหรือคงเหลือ) คุณสามารถใช้เงินกู้ VA ซ้ำแล้วซ้ำอีกตลอดชีวิตของคุณ

ความเชื่อผิด ๆ: สินเชื่อ VA ใช้เวลาในการปิดนานกว่า และผู้ขายไม่ยอมรับ นี่เป็นเรื่องจริงมากขึ้นเมื่อทศวรรษที่แล้วเมื่อการประเมินของ VA ช้าลง วันนี้สินเชื่อ VA ปิดในกรอบเวลาเดียวกับสินเชื่อทั่วไป โดยทั่วไปคือ 30–45 วัน ความลังเลใจของผู้ขายเป็นปัญหาในการเจรจา ไม่ใช่ปัญหาด้านประสิทธิภาพสินเชื่อ ข้อเสนอที่เขียนมาอย่างดีพร้อมจดหมายอนุมัติล่วงหน้าจากผู้ให้กู้ที่มีประสบการณ์ของ VA นั้นมีการแข่งขันอย่างเต็มที่

ความเชื่อผิด ๆ: เงินกู้ VA ไม่จำเป็นต้องมีการประเมิน เท็จ จำเป็นต้องมีการประเมิน VA VA ใช้คณะผู้ประเมินของตนเองและมีข้อกำหนดทรัพย์สินขั้นต��ำ (MPR) เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านปลอดภัย เหมาะสม และถูกสุขลักษณะ สิ่งนี้จะปกป้องทหารผ่านศึกได้มากเท่ากับผู้ให้กู้

ความเชื่อผิดๆ: คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมเงินทุนออกจากกระเป๋า ค่าธรรมเนียมการระดมทุนสามารถนำไปรวมกับจำนวนเงินกู้ทั้งหมดได้ โดยไม่จำเป็นต้องชำระเงินนอกกระเป๋า การแลกเปลี่ยนคือยอดเงินกู้ที่สูงขึ้นเล็กน้อยและการชำระรายเดือนที่สูงขึ้นเล็กน้อย

ความเชื่อผิด ๆ: สินเชื่อ VA สามารถใช้ซื้อบ้านเดี่ยวได้เท่านั้น เงินกู้ยืมของ VA สามารถจัดหาเงินทุนให้กับบ้านเดี่ยว คอนโดในโครงการที่ได้รับอนุมัติจาก VA บ้านที่ผลิตบนฐานรากถาวร และทรัพย์สินหลายยูนิตสูงสุดสี่ยูนิต โดยให้คุณอาศัยอยู่ในยูนิตใดยูนิตหนึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ

การทำความเข้าใจพื้นฐานเหล่านี้ก่อนเริ่มช้อปปิ้งจะทำให้คุณมีสถานะที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในการใช้สิทธิประโยชน์อันมีค่าที่สุดประการหนึ่งที่ได้รับจากการเกณฑ์ทหาร